Mutui: surroghe più convenienti, ma attenzione a valore dell’immobile e durata residua

Nei primi otto mesi del 2014 il mercato dei mutui è cresciuto del 28% (dati Abi). Ma il numero delle compravendite langue (secondo l’Agenzia del Territorio sono cresciute appena dell’1,4% nella prima metà dell’anno). Incrociando questi dati si capisce agevolmente che la percentuale a doppia cifra dei mutui trova ragion d’essere grazie alle surroghe, ovvero di quei mutui concessi a clienti che già ne avevano uno con un’altra banca e che decidono di spostarlo presso un altro istituto che applica condizioni più favorevoli.

Il mercato, insomma, sta crescendo non tanto per effetto di nuove operazioni di mutuo per acquisto casa ma per effetto di nuove operazioni di ottimizzazione dei costi di vecchi contratti. La surroga da fine 2013 è tornata infatti alla ribalta: nel terzo trimestre 2013 spiegava circa il 10% delle richieste di mutuo, mentre nel terzo trimestre 2014 (dato pre-consuntivo) spiega circa il 23% delle richieste. Questo grazie a un doppio fattore: da una parte gli indici di riferimento Irs (per i mutui a tasso fisso) ed Euribor (per i mutui a tasso variabile) hanno raggiunto i minimi storici di sempre, dall’altra le banche hanno iniziato a perseguire una nuova strategia commerciale che mira a promuovere in particolare il prodotto surroga, azzerando o riducendo al minimo la differenza di spread offerti sui mutui di acquisto e i mutui di surroga.

«Nella prima metà del 2013 infatti, in momenti in cui il costo della liquidità e l’incertezza economica e finanziaria erano elevati, i mutui con finalità surroga presentavano uno spread nel migliore dei casi superiore dai 50 ai 70 punti base rispetto agli omologhi mutui con finalità acquisto casa – spiega Stefano Rossini, ad di MutuiSupermarket.it – . Oggi questo differenziale è stato eliminato da molte banche, con differenze massime di spread dell’ordine dei 10-20 punti base. Contemporaneamente molte banche hanno cominciato a spingere, con iniziative di comunicazione ad hoc, la propria offerta mutui con finalità surroga. Questi mutui infatti offrono alla banca l’opportunità di acquisire clientela di elevata qualità con un profilo di rischio inferiore alla media, poichè il nuovo mutuatario presenta nella totalità dei casi una storia di corretto rimborso di un finanziamento in corso di ammortamento che presentava un pagamento mensile di importo superiore rispetto alla nuova rata del mutuo di surroga».

Quindi, tecnicamente, se c’è un momento favorevole per surrogare potrebbe essere proprio in questi ultimi mesi dell’anno, dato che molti istituti hanno interesse ad utilizzare il plafond messo a budget a inizio anno per i mutui e, di fronte a un mercato immobiliare asfittico, lo stanno facendo attraverso la surroga, andando quindi a caccia di clienti delusi, pronti a spostare il mutuo verso un altro istituto e a ridurre interessi e rata da pagare.

Ma conviene surrogare? Non a tutti.

«Oggi si presenta particolarmente vantaggiosa solo se l’importo del nuovo mutuo di surroga non supera il 50 o 60% del valore dell’immobile offerto in garanzia all’operazione di surroga», spiega ancora Rossini. Perché, così come per i nuovi mutui anche per i mutui di surroga le banche tendono ad applicare spread differenti in base al livello di rischiosità del cliente. Livello di rischiosità che oggi si misura non tanto con buste paghe e redditi importanti, ma quanto sul loan to value (ovvero sulla percentuale del valore del mutuo in relazione al valore dell’immobile). Più è basso il loan to value più è basso lo spread, questa è la regola adesso. A parità di banca, lo spread può ballare anche oltre i 150 punti base. Ad esempio, Credem, per chi chiede un mutuo di surroga con loan to value inferiore al 50% applica uno spread dell’1,99%, spread che sale al 3,65% se il loan to value si spinge nella fascia 90-95%. Intesa Sanpaolo passa dal 2% al 3,15% e così via.

Ci sono poi istituti che non utilizzano la politica del “pricing differenziato” ma del “prezzo flat”, ovvero attuano lo stesso spread indipendente dal loan to value. Ma in questi casi (fra cui Chebanca!, Cariparma, Ing direct) gli spread sono più alti rispetto alle offerte più aggressive per chi ha bisogno di surrogare un importo più basso (loan to value intorno al 50%), e invece tendenzialmente più basse per chi invece è “messo meno bene”, cioè si presenta all’opzione surroga ancora con alto importo da restituire. E su questo, va detto, che la crisi degli ultimi anni ci ha messo lo zampino. Laddove la svalutazione immobiliare ha colpito più duramente (in particolare nelle piccole città o nelle periferie delle grandi città) la diminuzione del valore della casa ha alzato il valore del mutuo chiesto (prima della crisi) rispetto al (nuovo e più basso) valore dell’immobile. Di conseguenza, quando ci si presenta nella nuova banca per surrogare si può scoprire che, nonostante si siano già versate diverse rate del mutuo, il loan to value è nel frattempo peggiorato, o si è mosso di poco.