IL NOTAIO ED IL DEPOSITO DEL PREZZO

I contratti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione od estinzione di altro diritto reale vengono rogati dal Notaio sulla base,  tra le altre,  di accurate indagini presso l’Ufficio Provinciale – Servizio di Pubblicità immobiliare, che risultano normalmente aggiornate alla data precedente quella di stipula del contratto.

Ai sensi dell’art. 2671 codice civile, il Notaio che riceve l’atto soggetto a pubblicità immobiliare è tenuto ad eseguire la relativa formalità trascrizionale nel più breve tempo possibile.

Il legislatore ha fissato in 30 (trenta) giorni il termine massimo entro il quale eseguire tale pubblicità.

Vi è, dunque, il rischio che, nel lasso di tempo intercorrente tra l’aggiornamento delle ispezioni ipotecarie effettuate pre-stipula e la formalizzazione della trascrizione post-stipula, vengano iscritte nei registri immobiliari formalità pregiudizievoli a carico dell’immobile acquistato.

Tali formalità essendo state iscritte prima della trascrizione dell’atto di vendita saranno a quel punto totalmente opponibili all’acquirente dell’immobile.

Il nostro legislatore, modellandosi su istituti già disciplinati in altri Paesi Europei, ha introdotto, con l’art. 1 – co. 63-67 – della legge 27 dicembre 2013 n. 147,  l’obbligo di deposito al Notaio delle seguenti somme:

– quelle dovute a titolo di onorari, diritti, accessori, rimborsi spese e contributi, nonchè a titolo di tributi in relazione agli atti soggetti a pubblicità’ immobiliare, ovvero in relazione ad attività e prestazioni per le quali il Notaio sia delegato dall’autorità giudiziaria;

– ogni altra somma soggetta ad obbligo di annotazione nel registro delle somme e dei valori di cui alla legge 22 gennaio 1934, n. 64, comprese le somme dovute a titolo di imposta in relazione a dichiarazioni di successione;

– l’intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione delle spese condominiali non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell’autenticazione, di contratti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione od estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende.

La norma in questione puntualizza che gli importi sopra indicati, depositati in apposito conto corrente, costituiscono patrimonio separato ed, in quanto tale, risultano escluse dalla successione del Notaio e dal suo regime patrimoniale della famiglia; sono assolutamente impignorabili ed assolutamente impignorabile è altresì il credito al pagamento o alla restituzione della somma depositata.

Eseguita la registrazione e la pubblicità dell’atto ai sensi della normativa vigente, e verificata l’assenza di formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell’atto e da questo risultanti, il Notaio provvederà senza indugio a disporre lo svincolo degli importi depositati a titolo di prezzo o corrispettivo. Se nell’atto le parti hanno previsto che il prezzo o corrispettivo sia pagato solo dopo l’avveramento di un determinato evento o l’adempimento di una determinata prestazione, il Notaio o altro pubblico ufficiale svincola il prezzo o corrispettivo depositato quando gli viene fornita la prova, risultante da atto pubblico o scrittura privata autenticata, ovvero secondo le diverse modalità probatorie concordate tra le parti, che l’evento dedotto in condizione si sia avverato o che la prestazione sia stata adempiuta.

La legge n. 147/2013 è entrata in vigore il 1° gennaio 2014. Il comma 67 dell’art. 1 rinvia, tuttavia, ad un emanando decreto l’attuazione dei commi da 63 a 66; decreto che doveva essere emanato entro 120 (centoventi) giorni dall’entrata in vigore della legge 147 cit..

Si deve ritenere, quindi, che, fino al momento dell’emanazione del predetto decreto, la disciplina in esame non possa trovare applicazione.

Si può, dunque, concludere che, con l’entrata in vigore della normativa in questione, la tutela accordata alla parte acquirente dall’ordinamento sarà sicuramente elevata; tutela che diverrebbe massima anticipando il controllo da parte del pubblico ufficiale già in sede di stipula del contratto preliminare, con la trascrizione dello stesso.

Fonte:

Alessandro Nazari

Notaio in Padova