CEDOLARE SECCA, alcune precisazioni

La “cedolare secca” è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali.

RATIO DELLA CEDOLARE SECCA

La cedolare secca sostituisce, ossia copre, il pagamento dell’Imposta Irpef, le addizionali comunali e regionali, l’imposta di bollo e l’imposta di registro. Pertanto non saranno dovute né dal locatore né dal locatario le imposte di registro e di bollo per la durata dell’opzione mentre torneranno applicabili per le annualità successive alla eventuale revoca.

Attualmente l’imposta cedolare secca sui canoni di affitto delle abitazioni è pari al 10% per i contratti agevolati o concordati nei comuni ad alta densità abitativa ossia quelli stipulati secondo l’ art. 2 Comma 3 L. 431/98;  per gli altri contratti a “canone libero” resta invariata al 21% che  potrebbe risultare egualmente  conveniente rispetto alla tassazione ordinaria.

SOGGETTI CHE POSSONO USUFRUIRE DEL REGIME AGEVOLATO Chi può scegliere la cedolare secca

Persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

CONTRATTI DI LOCAZIONE CHE POSSONO USUFRUIRE DEL REGIME AGEVOLATO

1. Contratti di locazione liberi

Art.3 – Legge 431/98      In questa tipologia di contratto le parti possono autonomamente decidere di comune accordo il corrispettivo del canone e le altre caratteristiche del contratto, la durata minima è stabilita in quattro anni, con rinnovo automatico per altri quattro anni, salvo alcuni specifici casi indicati dall’art. 3 della Legge n. 431/1998 per cui è possibile, da parte del locatore, provvedere alla disdetta del contratto stesso.

2. Contratti di locazione concordati

Art.2 comma 3 Legge 431/98      In questa tipologia di contratti le parti fanno riferimento a contratti-tipo, che scaturiscono da accordi locali tra le associazioni dei proprietari e quella degli inquilini. Questi contratti hanno una durata minima di tre anni, prorogabili di altri due ann

3. Contratti di locazione transitori

Art.5 comma 1 Legge 431/98, Decreto 30 dicembre 2002, DM 10 marzo 2006     Questi contratti sono previsti dall’art. 5, comma 1, della Legge n. 431/1998 e sono collegati a particolari esigenze. Se la legge di riforma delle locazioni fissa la possibilità di avvalersi di questa tipologia di contratti, per identificare i caratteri distintivi bisogna fare riferimento al Decreto 30 dicembre 2002, che prevede i principi generali dei contratti transitori, agli accordi locali e inassenza degli accordi locali, il DM 10 marzo 2006 stabilisce le condizioni per le quali possono essere stipulati i contratti transitori stessi. La durata dei contratti di locazione transitori non può essere inferiore ad un mese e non superiore a 18 mesi, le parti devono espressamente indicare nel contratto la clausola che specifica l’esigenza transitoria del locatore e/o del conduttore.

4. Contratti di locazione per studenti

Art.5 comma 2 e 3 Legge 431/98. Sono contratti tipo che si prefiggono lo scopo di soddisfare le esigenze di studenti universitari fuori sede e in base all’articolo 5, commi 2 e 3, della Legge n. 431/1998 possono avere una durata da sei mesi a tre anni.

5. Contratti di locazione per uso turistico

Codice civile artt.1571 e seguenti.  I contratti di locazione per uso turistico esulano dalla normativa prevista dalla Legge n. 431/1998 e pertanto sono lasciati alla libera contrattazione tra le parti, che devono fare riferimento alle norme previste dal Codice Civile (artt. 1571 e seguenti). Hanno durata libera e per quelli di durata inferiore a 30 giorni non sussiste neppure l’obbligo di registrazione del contratto né di comunicazione di inizio locazione.

PRECISAZIONI SULLA DESTINAZIONE ABITATIVA

Il requisiti tassativi per poter applicare la “cedolare secca”  sono:

1. l’immobile deve soddisfare delle esigenze abitative
2. il locatario non dovrà agire nell’esercizio di arti o professioni e non dovrà tanto meno essere una società bensì un privato o anche un ente pubblico non economico, o non commerciale.

PIU’ PROPRIETARI

Come chiarito nella circolare n 26 del 2011 l’Agenzia delle Entrate sostiene che la cedolare secca può essere applicata anche disgiuntamente qualora l’appartamento, la casa o l’immobile sia posseduto pro quota.

ESCLUSIONI

Non possono aderire, a titolo di esempio, i soggetti che sono titolari di partita iva relativamente solo agli immobili che hanno adibito alla propria attività, tuttavia potranno applicare la cedolare per quelli personali. Mentre non possono aderire le società, gli enti commerciali gli imprenditori e nemmeno i condomini che intendono locare le abitazioni comuni dei condomini in quanto riferibili alla proprietà  del condominio.

Fonte:

Paolo Oprandi