Diventa quindi una vera e propria necessità mettere mano ai bilanci condominiali e individuare tutte quelle voci di spesa su cui è possibile fare leva per ridurre l’entità complessiva delle spese a carico dei singoli condomini.

La strada per contenere i costi condominiali non è priva di insidie poiché, oltre a dover individuare le voci da tagliare, bisogna poi trovare un accordo circa tali tagli. In tal senso un ruolo essenziale è quello ricoperto dall’amministratore di condominio nel portare avanti questa “spending review” condominiale.

Risparmi energetici
Primo step per ridurre il peso delle spese condominiali consiste nel miglioramento dell’efficienza energetica dello stabile, con ad esempio interventi mirati per migliorare il sistema di isolamento o sostituendo gli infissi. Mosse che possono portare a un taglio della bolletta energetica condominiale tra il 30 e il 35%. Nel dettaglio gli interventi possibili vanno dalla semplice sostituzione dei serramenti alla coibentazione delle murature. Relativamente all’impianto di riscaldamento si può pervenire a corposi risparmi sui consumi di energia attraverso la sostituzione della caldaia condominiale, l’installazione di valvole termostatiche o anche ricorrendo a fonti energetiche rinnovabili.

Passaggio al riscaldamento autonomo
Un altro passo, rimanendo sempre nell’ambito dei risparmi energetici, può essere quello di passare da un impianto centralizzato a uno autonomo. Le spese di riscaldamento vanno a gravare per circa il 40% sul totale delle spese condominiali e  il passaggio a un sistema autonomo può permettere consistenti risparmi in caso di utilizzo oculato della caldaia. Soluzione che però implica un consistente investimento iniziale.
Soluzione intermedia, con minori costi iniziali, è rappresentata dall’ammodernamento dell’impianto centralizzato con l’installazione di valvole termostatiche e sistemi di rilevamento dei consumi che permettono di ripartire le spese di riscaldamento in base all’effettivo utilizzo.

Gestione oculata di fornitori servizi e bollette condominiali

L’Anammi consiglia inoltre di rivedere gli accordi con fornitori e gestori di servizi: energia, gas, pulizie, manutenzione del verde, piccole riparazioni e appalti per opere straordinarie. Il consiglio classico è quello di confrontare più preventivi e procedere periodicamente a un controllo dei contratti in essere al fine di verificare che gli importi pagati siano in linea con quelli di mercato.

Pulizie fai da te
Tra le opzioni per abbattere le spese condominiali c’è l’autogestione per quanto concerne la manutenzione ordinaria quale pulizia di scale e giardino.

Nodo portineria e amministratore
Tra le strade praticabili per abbattere i costi fissi c’è la rinuncia alla portineria o rinegoziarne il contratto in essere (passando ad esempio da tempo pieno a part-time). Una figura che potrebbe essere “tagliata” è quella dell’amministratore che non è obbligatorio negli stabili con meno di otto condomini. Inoltre il compenso dell’amministratore non è stabile e quindi può essere rinegoziato in sede di rinnovo del mandato.

Adsl condivisa per risparmiare sul telefono
Non rientrano nelle spese canoniche condominiali, ma le bollette telefoniche sono tra le voci più fastidiose nel bilancio familiare e una soluzione interessante è la condivisione della connessione Adsl con gli altri condomini. Un servizio offerto da alcuni operatori telefonici e può portare a un risparmio fino al 40% sulla bolletta.
Per rendere virtuosa l’appartenenza a un condominio c’è infine la possibilità di stipulare convenzioni con negozi della zona in cui si abita al fine di tagliare spese  quali quella alimentare.

Solo nel caso certificato d’impossibilità tecnica a intervenire o nell’eventualità che i risparmi ottenibili non giustifichino il lavoro, si potrà derogare alla disposizione di legge. L’obbligo di termoregolazione e contabilizzazione del calore deriva dal recepimento della Direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica, tramite decreto approvato il 30 giugno scorso dal Consiglio dei Ministri.

L’obbiettivo di tale decreto è rendere più efficiente l’utilizzo dell’energia termica e responsabilizzare direttamente il consumo di energia, in un quadro globale di sforzi atti a contrastare i cambiamenti climatici in atto e ridurre la dipendenza energetica dell’Unione Europea dalle importazioni di energia.

Nei condomini con riscaldamento centralizzato quindi sarà necessario installare sistemi atti alla contabilizzazione del calore e valvole termostatiche su ogni corpo radiante.

Figura 1 – Valvole termostatiche e contabilizzatori di calore

Le valvole termostatiche sono meccanismi di termoregolazione che permettono una suddivisione del calore nelle diverse stanze del proprio appartamento e consentono di escludere automaticamente il termosifone una volta che la camera ha raggiunto la temperatura desiderata. I contabilizzatori o ripartitori di calore sono, invece, apparecchiature che, installate sui singoli radiatori, quantificano il calore effettivamente consumato.

Figura 2 – Radiatore con dispositivi installati

Dotare l’impianto di riscaldamento centralizzato di valvole termostatiche e di ripartitori elettronici del calore per il conteggio pro-capite di ogni singolo condomino, porta indubbiamente una serie di vantaggi:

• consente di rendere energeticamente efficiente l’intero immobile, contribuendo anche alla riduzione di emissioni di CO2;
• permette di abbattere i consumi, premiando le famiglie virtuose che ridurranno le temperature attraverso l’impiego delle valvole termostatiche;
• l’utente può disporre del servizio di riscaldamento in qualunque ora del giorno;
• l’utente può ottenere la temperatura desiderata in ogni locale; la valvola termostatica, regola automaticamente l’emissione di ogni singolo radiatore tenendo conto anche di eventuali apporti “gratuiti” quali presenza di persone, soleggiamento, funzionamento di elettrodomestici …;
• l’utente paga solamente il calore erogato dai propri radiatori: ha così modo di risparmiare, limitando l’erogazione nei locali meno utilizzati;
• eventuali opere di risparmio energetico che l’utente decidesse di eseguire nel proprio appartamento (installazione di doppi vetri, isolamento termico di pareti…) comporterebbero un suo esclusivo vantaggio in termini di consumo.

Per ottemperare a tale disposizione di legge, gli amministratori dei condomini devono farsi carico di sensibilizzare i proprietari sulla necessita ad adempiere a tale obbligo; ottenuto il consenso in assemblea, devono incaricare un progettista e, successivamente, un installatore per l’esecuzione dei lavori.

E’ necessario puntualizzare, infatti, che al fine d’adempiere a tale obbligo l’impianto dovrà essere riprogettato: infatti, mentre il vecchio impianto fornisce calore a tutti i corpi scaldanti in modo uniforme, il nuovo impianto emette calore solo dove serve. L’introduzione di valvole termostatiche provoca quindi crollo della portata di fluido termovettore dell’impianto e la necessità di ricalibrare o sostituire i circolatori con più efficienti sistemi cosiddetti ad “inverter”.

Nelle figure successive si propone un esempio di possibile adeguamento per una tipologia di condominio molto diffusa: edificio anni ’60 -’70, generatore di calore centralizzato, distribuzione verticale a colonne montanti e scarsa o nulla coibentazione..

Dallo stato iniziale è opportuno procedere per step successivi e consequenziali pervenendo, al termine, ad una completa riqualificazione dell’immobile.

Fonte:

Ing. Damiano Schiavilla

C/o HGS Net – Ingegneria

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