I beni immobili rappresentano oggi i beni rifugio per eccellenza, vale a dire quelle categorie di beni che, in determinate condizioni economiche avverse, non sono soggetti alla svalutazione. Il bene immobile è infatti reale, tangibile e qualsiasi condizione di mercato si verifichi non azzera il suo valore come invece può accadere nel caso di altri strumenti finanziari. Non a caso, da un recente sondaggio è emerso che oltre il 70% degli intervistati considera l’acquisto di una casa la forma di investimento più affidabile, mentre sono in pochi a ritenere più redditizi altri strumenti finanziari. L’acquisto di una casa è inoltre un investimento che conviene in quanto lo si può controllare fisicamente e, a seconda delle necessità, è possibile venderlo, affittarlo o utilizzarlo come abitazione principale, oppure intervenire per riqualificarlo aumentandone ulteriormente il valore.

Se da un lato le condizioni di precarietà lavorativa spesso non offrono le garanzie economiche necessarie per poter accedere ad un mutuo, dall’altro però la scelta del mutuo è considerata preferibile rispetto al pagamento di un affitto, soprattutto per la condizione di incertezza dello status di inquilino.

Se si decide di acquistare casa è bene tenere a mente alcune indicazioni, affinché l’acquisto si riveli un buon investimento. Innanzitutto bisognerà valutare se la casa sarà acquistata per uso personale o per ricavarne un rendimento: nel primo caso l’acquirente dovrà cercare una casa che soddisfi esclusivamente le proprie esigenze personali, tenendo conto quindi non solo dello spazio di cui si ha bisogno ma anche della distanza da luogo di lavoro, o scuola, oppure della vicinanza dai mezzi pubblici. Nel secondo caso, acquisto di un immobile con la previsione di ricavarne un rendimento, sarà opportuno seguire i consigli degli specialisti del settore. Per esempio, le case di minori dimensioni, inferiori quindi ai 100 metri quadrati, sono secondo gli esperti preferibili perché più facilmente rivendibili e perché si stima che questa categoria di immobili riacquisterà valore non appena ci sarà un minimo di ripresa economica. Può essere utile poi, controllare prima di acquistare se il piano regolatore per la zona in cui si trova l’immobile preveda interventi migliorativi che possano accrescere il valore dell’immobile: la rendita futura potrebbe essere di molto superiore a quella prevista al momento dell’acquisto.

Nel caso in cui l’immobile acquistato sia messo in locazione, il canone mensile versato dall’inquilino assicura un’entrata costante e predeterminata, sia a sostegno del mutuo, sia come rendita. L’investimento si rivelerà così realmente conveniente e potrà generare reddito fin da subito, garantendo un cash flow positivo.

In generale, la domanda di immobili in acquisto o in locazione è sempre elevata, per questo motivo la casa rimane un bene in cui gli esperti consigliano di investire anche in tempo di crisi.

COME SI PARTECIPA A UN’ASTA GIUDIZIARIA?
Qualsiasi persona fisica o giuridica, ad eccezione del debitore, può partecipare all’asta immobiliare offrendo una somma di denaro per aggiudicarsi la proprietà dell’immobile.Per prima cosa bisogna verificare il nostro effettivo interesse a partecipare all’asta consultando l’avviso di vendita, che deve essere pubblicato dai tribunali sui loro siti internet o suoi quotidiani nazionali almeno 45 giorni prima del termine per la presentazione delle offerte. L’avviso gli estremi per l’individuazione dell’immobile, il suo valore e altre notizie ritenute rilevanti. Insieme all’avviso viene pubblicata anche l’ordinanza di vendita, che contiene la descrizione della casa, il prezzo, le modalità di vendita e la perizia sullo stato dell’immobile.

PRESENTAZIONE DELLA DOMANDA DI PARTECIPAZIONE
Se l’annuncio ci interessa e vogliamo partecipare, possiamo presentare domanda di partecipazione. A seconda che la vendita sia a busta chiusa oppure con incanto cambia la modalità di presentazione.
Nel primo caso dobbiamo presentare all’ufficio deposito giudiziario del tribunale la domanda in carta da bollo (marca 14,42) e fare un’offerta. Quindi dobbiamo allegare un assegno circolare per la cauzione pari circa al 10% della cifra offerta, eventualmente l’assegno ci verrà restituito se non ci aggiudichiamo il bene.
Nel caso delle vendita con incanto dobbiamo presentare domanda in carta legale, una cauzione pari all’importo indicato nell’avviso di vendita e copia dei documenti richiesti dal bando di vendita.

PARTECIPAZIONE ALLA GARA D’ASTA E AGGIUDICAZIONE
Nella gara in busta chiusa i partecipanti presentano le offerte d’acquisto in busta chiusa in Cancelleria con l’indicazione del prezzo, del tempo, del modo di pagamento e di ogni altro elemento utile alla valutazione dell’offerta. Durante l’udienza fissata per l’esame dele offerte vengono aperte le buste in presenza dei vari offerenti. Se è stata presentata una sola offerta e questa supera di 1/5 il prezzo base d’asta, si procede all’aggiudicazione. Se l’unica offerta è pari al prezzo base d’asta si può procedere all’aggiudicazione solo col consenso del creditore procedente. Se invece ci sono più offerte, viene avviata una gara tra gli offerenti partendo dall’offerta più alta. Per la vendita in busta chiusa l’aggiudicazione è sempre definitiva.

La vendita con incanto è la gara tra offerenti: ogni partecipante deve presentarsi nel luogo e nel giorno indicati nell’avviso di vendita e proporre offerte che non siano inferiori alla base d’asta, con un rilancio obbligatorio il cui importo è fissato nell’avviso d’asta. Quando l’offerta non è seguita da alcun rilancio, entro tre minuti, l’ultimo offerente si aggiudica l’immobile. Viene così identificato l’aggiudicatario provvisorio.
Passati 10 giorni dalla vendita con incanto chiunque può presentare un’offerta aumentata di 1/5 del prezzo di aggiudicazione. Se questa viene presentata viene indetta una nuova gara a cui potranno partecipare l’aggiudicatario provvisorio, il nuovo offerente e tutti gli altri partecipanti alla precedente gara intenzionati a partecipare alla nuova gara, che dovranno depositare il doppio della cauzione.

VERSAMENTO DELL’IMPORTO
Chi si aggiudica l’asta deve poter disporre velocemente di tutta la cifra richiesta oppure farsi rilasciare un mutuo per tempo, tenendo conto che potrebbero esserci delle difficoltà nell’istruire la pratica. Esistono istituti di credito convenzionati con i tribunali, ma è necessario informarsi attentamente. All’importo che l’aggiudicatario deve versare entro i termini e le modalità indicate nell’avviso di vendita va detratta la cauzione rilasciata alla presentazione della domanda.

DECRETO DI TRASFERIMENTO
Il giudice delle esecuzioni, infine, sottoscrive il decreto di trasferimento, che costituisce titolo esecutivo e consente l’immediato rilascio dell’immobile. Nel documento viene cancellata ogni ipoteca o disposizione di pignoramento; quindi sull’immobile non gravano più pendenze giudiziarie.Tuttavia in caso di difficoltà, ad esempio se un immobile è occupato senza contratto o da inquilino moroso, il nuovo proprietario dovrà provvedere a proprie spese a eseguire lo sfratto, rivolgendosi a un legale che procederà alla liberazione tramite ufficiale giudiziario.

L’interesse dimostrato da parte degli investitori internazionali, orientati principalmente verso gli immobili di qualità, ha sicuramente avuto un impatto positivo sul mercato residenziale, che rappresenta la fetta più importante del mercato immobiliare del nostro Paese, con oltre l’80% del fatturato complessivo. Fatturato che peraltro è salito a quota 81 miliardi di euro grazie all’aumento di oltre l’1% delle compravendite (415mila abitazioni a fine anno). Secondo gli ultimi dati dell’agenzia delle Entrate particolare forza ha dimostrato il quarto trimestre 2014 con transazioni salite del 7,1% rispetto a un anno prima.

Il 2015 potrebbe chiudersi con un incremento delle compravendite fino a quota 450mila unità, grazie anche alla maggiore facilità di accesso al credito che consente alle famiglie di tornare a pensare all’acquisto. Il 2014 è stato segnato da un aumento delle erogazioni dei mutui, avvenimento che ha favorito in parte l’avvicinamento all’acquisto della casa: i mutui alle famiglie per l’acquisto delle abitazioni sono infatti cresciuti di oltre il 50% nei primi tre mesi del 2015, rispetto ai primi tre mesi del 2014. Secondo le rilevazioni dell’Istat, tra il 2013 e il 2014 le compravendite sono aumentate dell’1,6%.

I prezzi continuano invece a scendere, anche se in maniera modesta. I valori sono scesi in media del 15% nelle zone centrali e del 27% nelle aree zone periferiche. La stabilità dei prezzi potrebbe verificarsi nel 2016 e confermarsi anche per il 2017.
Il segmento della prima casa avrà una ripresa vivace, mentre quello della casa uso investimento e della casa vacanza, avranno una ripresa più ardua, a causa di una pesante tassazione. La risalita del mercato immobiliare sembra ormai tracciata, ma il processo sarà graduale. La presenza sul mercato di immobili a prezzi competitivi potrebbe comunque indurre gli investitori a cogliere delle buone opportunità. L’andamento generale dell’economia e dell’occupazione, incidendo sulla fiducia dei potenziali acquirenti, contribuirà a definire un mercato che, ormai da alcuni mesi vorrebbe ripartire e dovrebbe essere incentivato da una tassazione meno gravosa.

Il decreto, inoltre, prevede un iter più snello per alcune operazioni di riconversione degli immobili. La norma che ha il maggiore impatto sui proprietari di casa è la possibilità di effettuare con una semplice comunicazione di inizio lavori (CIL) «asseverata» da un professionista l’accorpamento di due o più appartamenti in uno o, al contrario, il frazionamento di un immobile grande in due o più unità. In precedenza, invece, era prevista la realizzazione di lavori di manutenzione straordinaria solamente mediante la Segnalazione Certificata Inizio Attività (SCIA). Di conseguenza, l’obbligo di ricorrere al permesso di costruire, costringeva a tempi molto più lunghi e consentiva ai comuni di chiedere gli oneri di costruzione, non previsti per la manutenzione straordinaria. Adesso con la CIL il tecnico si assume l’onere di garantire la regolarità del progetto, attesta la conformità dell’intervento agli strumenti urbanistici, l’esclusione dell’intervento sulle parti strutturali e i dati dell’impresa cui si intende affidare i lavori. Dopo l’invio, i lavori possono iniziare; anzi, la comunicazione può essere inviata anche a lavori in corso o addirittura ultimati, pagando però una sanzione. Un alleggerimento notevole rispetto alla richiesta di relazione tecnica con «data certa» in cui peraltro il tecnico doveva attestare anche che l’intervento non richiedesse titolo abilitativo ai sensi di norme statali e regionali.

Infine, gli interventi di ristrutturazione che beneficiano delle detrazioni per la ristrutturazione e la riqualificazione energetica usufruiscono di un’aliquota agevolata al 4%, anziché al dieci. Questo bonus sarà compensato portando al dieci l’aliquota per le nuove costruzioni.

Sono sempre in Azione, ecco cosa faccio per vendere la Vostra Casa con il mio GRUPPO:

1. Fisso un PREZZO COMPETITIVO della vostra casa per attirare gli acquirenti;
2. Faccio tanta PUBBLICITA’, inserendo il materiale multimediale e i dati dell’immobile sul mio sito e su vari portali/mls pubblicitari.
3. Sviluppo un elenco delle CARATTERISTICHE SALIENTI della vostra casa da illustrare agli acquirenti;
4. Vi consiglio eventuali modifiche e/o MIGLIORIE DA APPORTARE ALLA CASA, al fine di agevolarne la vendita;
5. Vi INFORMO TEMPESTIVAMENTE dell’arrivo di un’offerta scritta da parte di un acquirente;
6. Ogni due settimane vi comunico i risultati della mia attività e fornisco informazioni su eventuali cambiamenti del mercato locale;
7. Contatto i centri di influenza e clienti passati per chiedere i nominativi di potenziali acquirenti;
8. Faccio una campagna pubblicitaria mirata sulla ZONA;
9. Aggiungo un’esposizione supplementare attraverso un CARTELLO;
10. Accompagno in visita acquirenti che hanno un budget compatibile con il vostro immobile e che sono motivati all’acquisto;
11. Vi tengo a conoscenza dei vari metodi di finanziamento che un acquirente potrebbe voler usare;
12. Propongo l’immobile alle agenzie con le quali collaboro abitualmente (massima disponibilità collaborativa nel proporre l’immobile anche ad altre agenzie su vostra segnalazione)
13. Seguo i potenziali acquirenti portati da me e da altri colleghi per raccogliere i loro commenti e le loro risposte;
14. Vi rappresento in tutte le offerte per aiutarvi a negoziare il miglior prezzo e le migliori condizioni possibili;
15. Gestisco  tutti gli adempimenti burocratici successivi alla firma del contratto preliminare;

QUALI SONO I NOSTRI OBIETTIVI? I TUOI!

1. Portare il maggior numero possibile degli ACQUIRENTI QUALIFICATI fino a quando la vostra casa non sarà venduta;
2. Aiutarvi a vendere la vostra casa AL PREZZO PIU’ ALTO NEGOZIABILE tra voi e il vostro acquirente

Fonte: Mirko Berto

Vendita case Padova

APPARTAMENTI BICAMERE E PORZIONI DI BIFAMILIARE
a partire da €170.000

Vendita appartamenti bicamere e porzioni di bifamiliare caratterizzate da finiture di altissima qualità, riscaldamento a pavimento e garage di proprietà. Una posizione tranquilla, immersa nel verde e comoda a tutti i servizi. Classe energetica in fase di valutazione.

VEDI DETTAGLI IMMOBILE

 

 

VENDITA CASA PADOVA SANTA RITA
€240.000

 

L’unità abitativa internamente è composta da una bella zona giorno spaziosa con soggiorno e cucina abitabile, zona notte pavimentata in parquet con 3 camere da letto di cui una matrimoniale molto ampia, una doppia, una singola spaziosa e doppi servizi.

VEDI DETTAGLI IMMOBILE

 

 

CASA IN VENDITA PADOVA SANTA RITA
€340.000

L’unità abitativa è composta da un ingresso spazioso, un salone molto luminoso, cucina abitabile, tre camere da letto di cui una matrimoniale, una doppia e una singola o studio, doppi servizi e un comodo ripostiglio. Piano alto con ascensore e due bei terrazzi con vista sul grande Parco adiacente.

VEDI DETTAGLI IMMOBILE

 

 

VENDITA CASE PADOVA SAN PAOLO
€380.000

Meraviglioso duplex in costruzione con finiture di alto livello. Primo livello con salone luminoso di quasi 40mq con cucina a vista, 1 camera matrimoniale,1 bagno finestrato, disimpegno e zona lavanderia separata. Secondo livello con 3 spaziose camere da letto, di cui una matrimoniale, una doppia e un’ampia singola,1 bagno finestrato, ampio corridoio e disimpegno.

VEDI DETTAGLI IMMOBILE

 

 

Ciao Mirko, ben rientrato dalle vacanze, sei pronto a ricominciare?

Prontissimo e pieno di nuove idee

Parliamo un po’ di te: in che territorio operi e da quanti anni svolgi la Professione di Agente Immobiliare?

Sono un Agente Immobiliare da circa 10 anni e opero nel territorio di Padova e tutta la sua provincia

Come ti sei avvicinato alle attività di web marketing?

Stavo vivendo una crisi importante e così mi sono iscritto ad un corso per sapere cosa fosse il marketing per il web legato alle Agenzie Immobiliari. Ero stufo e arcistufo di investire soldi nei contenitori di annunci su carta oppure on line, tanto mi rendevano poco e contatti di scarsa qualità.

E cosa ti è rimasto del corso, quali insegnamenti?

Al di là della Professionalità che deve avere il singolo Operatore Immobiliare, ricordo che tutto parte dal Sito, avere un sito navigabile e ottimizzato per i motori di ricerca è la base di ogni discorso di pubblicità su web, poi ci sono le attività di Seo e di Adwords, le attività fatte sui Social Media e quelle chiamate di Email Marketing…insomma mi si è aperto un mondo nuovo

In che senso?

Finalmente potevo investire su di me, sulla mia Azienda, andandomi a prendere i Contatti direttamente dal web, da Google, dagli altri motori di ricerca, senza dover passare attraverso i contenitori di annunci

Hai reso reali gli insegnamenti del corso?

Certo, cara, chi lo sa meglio di te? Diciamo che siamo partiti avvantaggiati: io conosco il mio mercato di riferimento e tu hai anni e anni di esperienza di marketing legata al settore Immobiliare, insomma siamo una vera squadra che gioca per vincere e parla la stessa lingua!

Prima abbiamo rivisto il sito laddove era necessario, poi abbiamo iniziato il Posizionamento Naturale sui motori di ricerca (Seo), affiancando a questa attività quella di Adwords.

Quello che si chiama Marketing mix…E cosa ne dici dei risultati?

Beh, mi è cambiata la vita lavorativa! Prima facevo pochissimi appuntamenti, ora ne faccio almeno 5 volte tanti e il mio lavoro è aumentato di conseguenza..

Voglio anche dire ai colleghi che le attività di marketing sul web, sia quando vuoi spingere il prodotto che hai in portafoglio, che quando vuoi acquisire pezzi da vendere, dicevo che tutte le attività di marketing fatte sul web sono davvero misurabili, non si và a sensazione, si và a numeri: spendo, ma almeno posso misurare la resa delle attività che faccio

Ti và di condividere dei numeri?

Condivido volentieri dei dati, ho scelto quelli iniziali (del prima/dopo la “cura”) e non legati al mio fatturato (non chiedermelo!)

Posso dirvi che prima di iniziare le attività di marketing su web (bimestre marzo/aprile 2014) i numeri erano così:

i visitatori del mio sito erano circa 500, i nuovi visitatori erano circa 250, e le pagine viste circa 4500 (quindi i privati in cerca di casa che miracolosamente atterravano sul mio sito guardavano circa 9 pagine ciascuno);

Una volta iniziate le attività di marketing (e parlo del bimestre maggio/giugno 2014) i dati sono questi:

i visitatori del mio sito sono diventati circa 2700 (+400%), i nuovi visitatori 1800 (+500%) e le pagine viste circa 21.000

insomma…io sono proprio contento!

Ma questi dati dove li leggi?

Il Vs staff, tu per prima, mi avete insegnato a leggere i dati degli strumenti che Google ci dà, Analytics e Adwords. Ho le mia aree riservate e lì trovo tutto ciò che mi serve per fare delle analisi più o meno approfondite relative agli investimenti sul web.

In che cosa è diverso questo tipo di investimento fatto direttamente su Google rispetto ad investire sui contenitori di annunci?

Che domanda ovvia..a me pare così chiaro! Se il privato và su google e scrive “appartamento in vendita Padova” e trova il mio link al sito o il mio annuncio Adwords, ecco che io investo sulla mia Azienda, il Mio Portafoglio immobiliare, la Mia Professionalità: non divido quell’utente con nessuno.

E per il futuro?

Beh, adesso che ho messo in moto la “macchina” vorrei ampliare le attività che faccio sul web con un bel blog pieno di contenuti utili e del marketing sui social media, che finora ho visto come un passatempo più che come una forma di business

Grazie Mirko Berto

Fonte:  Roberta Pecoraro