Il contratto preliminare di compravendita immobiliare, detto anche compromesso, è un contratto in forma scritta, con il quale una parte, proprietaria dell’immobile (Promittente venditore) si obbliga a vendere ad un’altra parte (promissario acquirente) la proprietà dell’immobile al prezzo e secondo modalità e termini stabiliti nel contratto medesimo, e quindi entrambi i soggetti si impegnano a stipulare un successivo contratto, detto Rogito notarile definitivo di compravendita, con il quale verrà trasferita la proprietà. Il Preliminare può essere una scrittura privata (autenticata o no) o un atto pubblico notarile.

Quando e perché si fa un Preliminare

Per impegnare reciprocamente le parti (promittente acquirente e promittente venditrice) a vendere  e ad acquistare un immobile e quindi a impegnare le parti a stipulare in un momento successivo il contratto definitivo di compravendita. In altre parole il contratto preliminare di compravendita ha l’effetto, per la Parte acquirente di “prenotare” l’immobile e per la Parte Venditrice di essere “obbligata” a venderlo.

Il preliminare è obbligatorio?

No, si può stipulare direttamente la compravendita con Rogito notarile.

Con il preliminare le parti si obbligano rispettivamente a vendere e ad acquistare, per cui esso può essere opportuno per formalizzare l’obbligazione assunta dalle parti, regolare il versamento di somme versate e gli aspetti della futura vendita. La stipula è utile, quindi nelle ipotesi in cui intercorra del tempo tra l’individuazione dell’immobile di gradimento e la conclusione del contratto

Cosa si deve scrivere in un contratto preliminare affinché sia valido?

• Identificare le Parti
• Riportare le garanzie prestate dal venditore
• descrivere esattamente l’immobile con indicazione dell’indirizzo, delle caratteristiche (appartamento, villino, ecc., numero e natura dei vani, dati catastali, allegare le planimetrie, attestato di prestazione energetica)
• prevedere il prezzo della vendita e le modalità di pagamento.
• caso in cui il venditore sia il costruttore dell’immobile
• Identificare i tempi per il perfezionamento del contratto con il Rogito definitivo.

Le Parti

Nel Preliminare si identificano i soggetti contraenti (venditore ed acquirente) è possibile che nel preliminare si dia la possibilità che l’acquirente cambi al momento del Rogito definitivo. E’ necessario a tal fine che ciò venga espressamente previsto. (es. il promissario acquirente si impegna ad acquistare per se o per persona da nominare in sede di rogito con il gradimento scritto da parte del promittente venditore) .

Le garanzie del venditore

In un contratto preliminare è necessario, affinchè esso sia valido, che il Proprietario venditore “garantisca” l’Acquirente che vengano riportate alcune informazioni essenziali quali:

• Che il venditore sia effettivamente/giuridicamente titolato a vendere l’immobile
• l’immobile sia catastalmente conforme. E’ opportuno far predisporre una relazione da parte di un tecnico circa la regolarità catastale e la regolarità urbanistica e edilizia. (es. un immobile abusivo rende nullo il preliminare)
• Garanzie circa il pagamento delle spese condominiali (l’acquirente è obbligato solidalmente al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e quello precedente è quindi opportune avere la certificazione da parte dell’amministratore condominiale del pagamento da parte del venditore delle spese condominiali)
• Garanzie circa lo stato degli impianti: documentazione comprovante la conformità alle normative in materia di sicurezza. La parte venditrice inoltre, deve rendere disponibile l’APE ( attestato di prestazione energetica) al potenziale acquirente ed è opportuno consegnarlo al Preliminare anche se l’obbligo scatta al Rogito.

Prezzo e modalità di pagamento

Nel contratto preliminare va indicato il prezzo concordato per la compravendita e le modalità di pagamento dello stesso, normalmente al preliminare viene versata una caparra denominata “confirmatoria” questo pagamento ha la funzione di rafforzamento e garanzia dell’obbligazione contrattuale e quindi di risarcimento del danno in caso di inadempimento al momento del rogito diviene parte del prezzo della compravendita.

Registrazione del contratto preliminare

Il preliminare deve essere sempre registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione (cosiddetta registrazione a termine fisso) presso l’Ufficio del Registro.

Preliminare di acquisto da Costruttore

Nel caso in cui un soggetto privato persona fisica acquisti da un costruttore un immobile da costruire o in corso di costruzione, il D.LGS. 20 giugno 2005 n. 122 stabilisce che il venditore sia obbligato ad esibire in sede di preliminare: una fideiussione che garantisca la restituzione delle somme incassate nell’ipotesi in cui si verifichi una situazione di crisi;

Per situazione di crisi si intende:

• a) trascrizione del pignoramento relativo all’immobile oggetto del contratto;
• b) di pubblicazione della sentenza dichiarativa fallimento o del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa;
• c) di presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo;
• d) di pubblicazione della sentenza che dichiara stato di insolvenza o, se anteriore, del decreto dispone la liquidazione coatta amministrativa o l’amministrazione straordinaria.

La fideiussione può essere escussa a decorrere dalla data in cui si è verificata la situazione di crisi.

Chi può rilasciare una fidejussione?

La fideiussione può essere rilasciata da una banca, un’impresa esercente le assicurazioni o da intermediari finanziari iscritti nell’elenco speciale di cui all’articolo 107 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, Il Preliminare deve sempre riportare i tempi di esecuzione del contratto stesso: data del Rogito

Tempi

Il Preliminare deve sempre riportare i tempi di esecuzione del contratto stesso: data del Rogito

Fonte: Paolo Oprandi