Il decreto, inoltre, prevede un iter più snello per alcune operazioni di riconversione degli immobili. La norma che ha il maggiore impatto sui proprietari di casa è la possibilità di effettuare con una semplice comunicazione di inizio lavori (CIL) «asseverata» da un professionista l’accorpamento di due o più appartamenti in uno o, al contrario, il frazionamento di un immobile grande in due o più unità. In precedenza, invece, era prevista la realizzazione di lavori di manutenzione straordinaria solamente mediante la Segnalazione Certificata Inizio Attività (SCIA). Di conseguenza, l’obbligo di ricorrere al permesso di costruire, costringeva a tempi molto più lunghi e consentiva ai comuni di chiedere gli oneri di costruzione, non previsti per la manutenzione straordinaria. Adesso con la CIL il tecnico si assume l’onere di garantire la regolarità del progetto, attesta la conformità dell’intervento agli strumenti urbanistici, l’esclusione dell’intervento sulle parti strutturali e i dati dell’impresa cui si intende affidare i lavori. Dopo l’invio, i lavori possono iniziare; anzi, la comunicazione può essere inviata anche a lavori in corso o addirittura ultimati, pagando però una sanzione. Un alleggerimento notevole rispetto alla richiesta di relazione tecnica con «data certa» in cui peraltro il tecnico doveva attestare anche che l’intervento non richiedesse titolo abilitativo ai sensi di norme statali e regionali.

Infine, gli interventi di ristrutturazione che beneficiano delle detrazioni per la ristrutturazione e la riqualificazione energetica usufruiscono di un’aliquota agevolata al 4%, anziché al dieci. Questo bonus sarà compensato portando al dieci l’aliquota per le nuove costruzioni.

Sono sempre in Azione, ecco cosa faccio per vendere la Vostra Casa con il mio GRUPPO:

1. Fisso un PREZZO COMPETITIVO della vostra casa per attirare gli acquirenti;
2. Faccio tanta PUBBLICITA’, inserendo il materiale multimediale e i dati dell’immobile sul mio sito e su vari portali/mls pubblicitari.
3. Sviluppo un elenco delle CARATTERISTICHE SALIENTI della vostra casa da illustrare agli acquirenti;
4. Vi consiglio eventuali modifiche e/o MIGLIORIE DA APPORTARE ALLA CASA, al fine di agevolarne la vendita;
5. Vi INFORMO TEMPESTIVAMENTE dell’arrivo di un’offerta scritta da parte di un acquirente;
6. Ogni due settimane vi comunico i risultati della mia attività e fornisco informazioni su eventuali cambiamenti del mercato locale;
7. Contatto i centri di influenza e clienti passati per chiedere i nominativi di potenziali acquirenti;
8. Faccio una campagna pubblicitaria mirata sulla ZONA;
9. Aggiungo un’esposizione supplementare attraverso un CARTELLO;
10. Accompagno in visita acquirenti che hanno un budget compatibile con il vostro immobile e che sono motivati all’acquisto;
11. Vi tengo a conoscenza dei vari metodi di finanziamento che un acquirente potrebbe voler usare;
12. Propongo l’immobile alle agenzie con le quali collaboro abitualmente (massima disponibilità collaborativa nel proporre l’immobile anche ad altre agenzie su vostra segnalazione)
13. Seguo i potenziali acquirenti portati da me e da altri colleghi per raccogliere i loro commenti e le loro risposte;
14. Vi rappresento in tutte le offerte per aiutarvi a negoziare il miglior prezzo e le migliori condizioni possibili;
15. Gestisco  tutti gli adempimenti burocratici successivi alla firma del contratto preliminare;

QUALI SONO I NOSTRI OBIETTIVI? I TUOI!

1. Portare il maggior numero possibile degli ACQUIRENTI QUALIFICATI fino a quando la vostra casa non sarà venduta;
2. Aiutarvi a vendere la vostra casa AL PREZZO PIU’ ALTO NEGOZIABILE tra voi e il vostro acquirente

Fonte: Mirko Berto

Solo nel caso certificato d’impossibilità tecnica a intervenire o nell’eventualità che i risparmi ottenibili non giustifichino il lavoro, si potrà derogare alla disposizione di legge. L’obbligo di termoregolazione e contabilizzazione del calore deriva dal recepimento della Direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica, tramite decreto approvato il 30 giugno scorso dal Consiglio dei Ministri.

L’obbiettivo di tale decreto è rendere più efficiente l’utilizzo dell’energia termica e responsabilizzare direttamente il consumo di energia, in un quadro globale di sforzi atti a contrastare i cambiamenti climatici in atto e ridurre la dipendenza energetica dell’Unione Europea dalle importazioni di energia.

Nei condomini con riscaldamento centralizzato quindi sarà necessario installare sistemi atti alla contabilizzazione del calore e valvole termostatiche su ogni corpo radiante.

Figura 1 – Valvole termostatiche e contabilizzatori di calore

Le valvole termostatiche sono meccanismi di termoregolazione che permettono una suddivisione del calore nelle diverse stanze del proprio appartamento e consentono di escludere automaticamente il termosifone una volta che la camera ha raggiunto la temperatura desiderata. I contabilizzatori o ripartitori di calore sono, invece, apparecchiature che, installate sui singoli radiatori, quantificano il calore effettivamente consumato.

Figura 2 – Radiatore con dispositivi installati

Dotare l’impianto di riscaldamento centralizzato di valvole termostatiche e di ripartitori elettronici del calore per il conteggio pro-capite di ogni singolo condomino, porta indubbiamente una serie di vantaggi:

• consente di rendere energeticamente efficiente l’intero immobile, contribuendo anche alla riduzione di emissioni di CO2;
• permette di abbattere i consumi, premiando le famiglie virtuose che ridurranno le temperature attraverso l’impiego delle valvole termostatiche;
• l’utente può disporre del servizio di riscaldamento in qualunque ora del giorno;
• l’utente può ottenere la temperatura desiderata in ogni locale; la valvola termostatica, regola automaticamente l’emissione di ogni singolo radiatore tenendo conto anche di eventuali apporti “gratuiti” quali presenza di persone, soleggiamento, funzionamento di elettrodomestici …;
• l’utente paga solamente il calore erogato dai propri radiatori: ha così modo di risparmiare, limitando l’erogazione nei locali meno utilizzati;
• eventuali opere di risparmio energetico che l’utente decidesse di eseguire nel proprio appartamento (installazione di doppi vetri, isolamento termico di pareti…) comporterebbero un suo esclusivo vantaggio in termini di consumo.

Per ottemperare a tale disposizione di legge, gli amministratori dei condomini devono farsi carico di sensibilizzare i proprietari sulla necessita ad adempiere a tale obbligo; ottenuto il consenso in assemblea, devono incaricare un progettista e, successivamente, un installatore per l’esecuzione dei lavori.

E’ necessario puntualizzare, infatti, che al fine d’adempiere a tale obbligo l’impianto dovrà essere riprogettato: infatti, mentre il vecchio impianto fornisce calore a tutti i corpi scaldanti in modo uniforme, il nuovo impianto emette calore solo dove serve. L’introduzione di valvole termostatiche provoca quindi crollo della portata di fluido termovettore dell’impianto e la necessità di ricalibrare o sostituire i circolatori con più efficienti sistemi cosiddetti ad “inverter”.

Nelle figure successive si propone un esempio di possibile adeguamento per una tipologia di condominio molto diffusa: edificio anni ’60 -’70, generatore di calore centralizzato, distribuzione verticale a colonne montanti e scarsa o nulla coibentazione..

Dallo stato iniziale è opportuno procedere per step successivi e consequenziali pervenendo, al termine, ad una completa riqualificazione dell’immobile.

Fonte:

Ing. Damiano Schiavilla

C/o HGS Net – Ingegneria

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L’art. 23 del decreto-legge 12 settembre 2014 n. 133 (“Decreto Sblocca Italia”, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 121 del 12 settembre 2014 ed entrato in vigore il 13 settembre 2014), introduce nell’ordinamento giuridico italiano la disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, secondo la quale “I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che  prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine  determinato  imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di  canone  indicata  nel contratto, sono trascritti ai sensi dell’  articolo  2645-bis  codice civile. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all’ articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile.

Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche  non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle  parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo. Ai contratti di cui al comma 1 si applicano gli  articoli  2668, quarto comma, 2775-bis e  2825-bis  del  codice  civile.       Il  termine triennale previsto dal comma terzo dell’articolo 2645-bis del  codice civile e’ elevato a tutta la durata del contratto e  comunque  ad  un periodo  non  superiore  a  dieci  anni.  Si  applicano  altresi’  le disposizioni degli articoli da 1002 a  1007  nonche’  degli  articoli 1012 e 1013 del codice civile, in  quanto  compatibili.

In  caso  di inadempimento si applica l’articolo 2932 del codice civile.

Se il contratto di cui al comma 1 ha per oggetto  un’abitazione, il divieto di cui all’articolo 8 del decreto  legislativo  20  giugno 2005, n.122, opera fin dalla concessione del godimento. In caso di risoluzione  per  inadempimento  del  concedente,  lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata  degli  interessi  legali.  In  caso  di  risoluzione  per inadempimento  del  conduttore,  il  concedente   ha   diritto   alla restituzione dell’immobile  ed  acquisisce  interamente  i  canoni  a titolo di indennita’, se non  e’  stato  diversamente  convenuto  nel contratto.

In caso di fallimento  del  concedente  il  contratto  prosegue, fatta salva l’applicazione dell’articolo 67, comma 3, lettera c), del regio decreto 16 marzo 1942, n.267, e  successive  modificazioni.  In caso di fallimento del conduttore, si applica l’articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942,  n.267,  e  successive  modificazioni;  se  il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le  disposizioni  di cui al comma 5.

 Dopo l’articolo 8, comma 5, del  decreto-legge  28  marzo  2014, n.47, convertito con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n.80, e’ aggiunto  il  seguente:  “5-bis.  Le  disposizioni  del  presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione con clausola di trasferimento della proprieta’ vincolante per ambedue le parti  e  di vendita con riserva di  proprieta’,  stipulati  successivamente  alla data di entrata in vigore della presente disposizione.”.

 L’efficacia della disposizione di cui al comma 7 e’  subordinata al positivo  perfezionamento  della  procedimento  di  autorizzazione della Commissione Europea di cui all’articolo 107  del  Trattato  sul Funzionamento  dell’Unione   Europea   (TFUE),   di   cui   e’ data comunicazione nella gazzetta ufficiale”.

Si tratta di fattispecie che vengono generalmente ricondotte nella locuzione  “rent to buy”, figura di derivazione anglosassone con la quale si descrive un’operazione unitaria – che può svilupparsi in forme diverse – attraverso la quale viene assicurata, a chi ha intenzione di acquistare un immobile, la possibilità di conseguire immediatamente, mediante un contratto di locazione,  il godimento di un immobile,  mediante il pagamento di un canone periodico (di regola più elevato di quello praticato dal mercato, in quanto destinato non solo a remunerare il godimento dell’immobile, ma anche a riservare una quota parte in conto prezzo della successiva vendita) e rinviando a un momento successivo l’acquisto del diritto di proprietà e il pagamento del corrispettivo residuo, imputando, in tutto o in parte, al prezzo ancora dovuto i canoni pagati in precedenza.

Il rent to buy può avere ad oggetto qualsiasi immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni, negozi e persino terreni.

In sostanza, mediante tale contratto, si consente, da un lato, al conduttore/acquirente di conseguire immediatamente la detenzione di un alloggio che soddisfi le proprie esigenze, spostando avanti nel tempo (massimo 10 anni) l’esigenza di reperire tutta la provvista necessaria (ad esempio, con la vendita di altro immobile o mediante la concessione di un mutuo) e, dall’altro lato, al locatore/venditore di “assicurarsi” il trasferimento (se pur differito nel tempo) dell’immobile  e di superare le attuali difficoltà di mercato (che impongono una forte svalutazione se necessitati a vendere), ammortizzando, nel contempo, i costi connessi alla gestione della proprietà immobiliare (tributi , tasse, spese di manutenzione, oneri finanziari derivanti da mutui in ammortamento, ecc.).

Il legislatore, come detto,  stabilisce che i contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell’art. 2645-bis c.c., che regola la trascrizione dei contratti preliminari.

Tali contratti  dovranno, pertanto, rivestire la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.

La legge prevede quindi la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di rent to buy, che consente al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti o altre formalità pregidizievoli che dovessero emergere dopo la trascrizione del rent to buy. La trascrizione ha una durata massima di 10 anni.

La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all’art. 2643, comma primo, numero 8) c.c., a norma del quale si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione i contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni, con l’effetto che colui che pone per primo in essere la trascrizione è preferito rispetto a chi non trascrive affatto o trascrive successivamente il proprio titolo, con evidente efficacia dichiarativa dalla formalità della trascrizione che è opponibile ai terzi.

Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.

In questo caso per la liberazione dell’immobile la procedura da seguire non è quella di sfratto ma di rilascio del bene: molto più breve e meno costosa.

Ai detti contratti si applicano gli articoli 2668, quarto comma, c.c., sulle disposizioni relative alla cancellazione della trascrizione dei contratti preliminari quando la cancellazione è debitamente consentita dalle parti interessate ovvero è ordinata giudizialmente con sentenza passata in giudicato, 2775-bis, c.c., quanto al privilegio speciale sull’immobile a garanzia dei crediti (di restituzione) del futuro acquirente per il caso dell’inadempimento del venditore, e 2825-bis c.c., a norma del quale “L’ipoteca iscritta su edificio o complesso condominiale, anche da costruire o in corso di costruzione, a garanzia di finanziamento dell’intervento edilizio ai sensi degli articoli 38 e seguenti del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, prevale sulla trascrizione anteriore dei contratti preliminari di cui all’articolo 2645-bis, limitatamente alla quota di debito derivante dal suddetto finanziamento che il promissario acquirente si sia accollata con il contratto preliminare o con altro atto successivo eventualmente adeguata ai sensi dell’articolo 39, comma 3, del citato decreto legislativo n. 385 del 1993. Se l’accollo risulta da atto successivo, questo è annotato in margine alla trascrizione del contratto preliminare.” (articolo inserito dall’art. 3, del d.l. n. 669/1996, poi convertito nella l. n. 30/1997).

La fattispecie negoziale in commento quindi, può avere ad oggetto anche un immobile in costruzione. Tuttavia se il bene è allo stato grezzo, sarà necessario cancellare l’ipoteca che grava sul bene. E’ però possibile prevedere l’accollo del mutuo.

A differenza del contratto preliminare, il termine triennale previsto dal comma terzo dell’art. 2645-bis del codice civile è elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni. Si applicano altresì le norme in materia di usufrutto, riguardo a inventario e garanzia, al carico delle spese di manutenzione e alle pretese di terzi e/o liti (artt. da 1002 a 1007 e artt. 1012 e 1013 c.c.), in quanto compatibili.

Nel caso di inadempimento si applica l’art. 2932 del codice civile (esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto, mediante emanazione di una sentenza che trasferisce il diritto di proprietà dell’immobile promesso in vendita in luogo dell’atto (definitivo) non concluso per inadempimento di una delle parti).

Se il contratto ha per oggetto un immobile ad uso abitativo,  il divieto di cui all’art. 8 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122 (Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210), opera fin dalla concessione del godimento.

Il notaio quindi non può  procedere alla stipula dell’atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull’immobile.

Inoltre troverà applicazione integrale la disciplina dettata dal succitato decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122 relativamente al contenuto del contratto preliminare e alla polizza fideiussoria a garanzia della restituzione delle somme anticipatamente corrisposte.

In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile e acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto.

In caso di fallimento del concedente il contratto prosegue, fatta salva l’applicazione dell’art. 67, comma 3, lett. c), del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, a norma del quale “Non sono soggette ad azione revocatoria le vendite a giusto prezzo di immobili ad uso abitativo, destinati costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti e affini fino entro il terzo grado, ovvero un immobile ad uso non abitativo destinato a costituire la sede principale dell’attività di impresa dell’acquirente purché alla data di dichiarazione di fallimento tale attività sia effettivamente esercitata ovvero siano stati compiuti investimenti per darvi inizio.”.

In caso di fallimento del conduttore, si applica l’art. 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, rimettendo, in tal modo, al curatore, con l’autorizzazione del comitato dei creditori, la valutazione relativa all’opportunità di continuare o meno il rapporto contrattuale; se il curatore si scioglie dal contratto preliminare di vendita immobiliare trascritto ai sensi dell’art. 2645-bis c.c., l’acquirente ha diritto di far valere il proprio credito nel passivo, senza che gli sia dovuto il risarcimento del danno e gode del privilegio di cui all’art. 2775-bis c.c., a condizione che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare non siano cessati anteriormente alla data della dichiarazione di fallimento.

Per quanto concerne gli aspetti fiscali, l’Agenzia delle Entrate ha emanato in data 19 febbraio 2015 la Circolare  n. 4/E con la quale viene fatta chiarezza sulla disciplina fiscale  da applicare al contratto oggetto delle superiori considerazioni e che verrà esaminata in un successivo scritto esclusivamente dedicato a tale argomento.

Alessandro Nazari notaio in Padova

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare, detto anche compromesso, è un contratto in forma scritta, con il quale una parte, proprietaria dell’immobile (Promittente venditore) si obbliga a vendere ad un’altra parte (promissario acquirente) la proprietà dell’immobile al prezzo e secondo modalità e termini stabiliti nel contratto medesimo, e quindi entrambi i soggetti si impegnano a stipulare un successivo contratto, detto Rogito notarile definitivo di compravendita, con il quale verrà trasferita la proprietà. Il Preliminare può essere una scrittura privata (autenticata o no) o un atto pubblico notarile.

Quando e perché si fa un Preliminare

Per impegnare reciprocamente le parti (promittente acquirente e promittente venditrice) a vendere  e ad acquistare un immobile e quindi a impegnare le parti a stipulare in un momento successivo il contratto definitivo di compravendita. In altre parole il contratto preliminare di compravendita ha l’effetto, per la Parte acquirente di “prenotare” l’immobile e per la Parte Venditrice di essere “obbligata” a venderlo.

Il preliminare è obbligatorio?

No, si può stipulare direttamente la compravendita con Rogito notarile.

Con il preliminare le parti si obbligano rispettivamente a vendere e ad acquistare, per cui esso può essere opportuno per formalizzare l’obbligazione assunta dalle parti, regolare il versamento di somme versate e gli aspetti della futura vendita. La stipula è utile, quindi nelle ipotesi in cui intercorra del tempo tra l’individuazione dell’immobile di gradimento e la conclusione del contratto

Cosa si deve scrivere in un contratto preliminare affinché sia valido?

• Identificare le Parti
• Riportare le garanzie prestate dal venditore
• descrivere esattamente l’immobile con indicazione dell’indirizzo, delle caratteristiche (appartamento, villino, ecc., numero e natura dei vani, dati catastali, allegare le planimetrie, attestato di prestazione energetica)
• prevedere il prezzo della vendita e le modalità di pagamento.
• caso in cui il venditore sia il costruttore dell’immobile
• Identificare i tempi per il perfezionamento del contratto con il Rogito definitivo.

Le Parti

Nel Preliminare si identificano i soggetti contraenti (venditore ed acquirente) è possibile che nel preliminare si dia la possibilità che l’acquirente cambi al momento del Rogito definitivo. E’ necessario a tal fine che ciò venga espressamente previsto. (es. il promissario acquirente si impegna ad acquistare per se o per persona da nominare in sede di rogito con il gradimento scritto da parte del promittente venditore) .

Le garanzie del venditore

In un contratto preliminare è necessario, affinchè esso sia valido, che il Proprietario venditore “garantisca” l’Acquirente che vengano riportate alcune informazioni essenziali quali:

• Che il venditore sia effettivamente/giuridicamente titolato a vendere l’immobile
• l’immobile sia catastalmente conforme. E’ opportuno far predisporre una relazione da parte di un tecnico circa la regolarità catastale e la regolarità urbanistica e edilizia. (es. un immobile abusivo rende nullo il preliminare)
• Garanzie circa il pagamento delle spese condominiali (l’acquirente è obbligato solidalmente al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e quello precedente è quindi opportune avere la certificazione da parte dell’amministratore condominiale del pagamento da parte del venditore delle spese condominiali)
• Garanzie circa lo stato degli impianti: documentazione comprovante la conformità alle normative in materia di sicurezza. La parte venditrice inoltre, deve rendere disponibile l’APE ( attestato di prestazione energetica) al potenziale acquirente ed è opportuno consegnarlo al Preliminare anche se l’obbligo scatta al Rogito.

Prezzo e modalità di pagamento

Nel contratto preliminare va indicato il prezzo concordato per la compravendita e le modalità di pagamento dello stesso, normalmente al preliminare viene versata una caparra denominata “confirmatoria” questo pagamento ha la funzione di rafforzamento e garanzia dell’obbligazione contrattuale e quindi di risarcimento del danno in caso di inadempimento al momento del rogito diviene parte del prezzo della compravendita.

Registrazione del contratto preliminare

Il preliminare deve essere sempre registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione (cosiddetta registrazione a termine fisso) presso l’Ufficio del Registro.

Preliminare di acquisto da Costruttore

Nel caso in cui un soggetto privato persona fisica acquisti da un costruttore un immobile da costruire o in corso di costruzione, il D.LGS. 20 giugno 2005 n. 122 stabilisce che il venditore sia obbligato ad esibire in sede di preliminare: una fideiussione che garantisca la restituzione delle somme incassate nell’ipotesi in cui si verifichi una situazione di crisi;

Per situazione di crisi si intende:

• a) trascrizione del pignoramento relativo all’immobile oggetto del contratto;
• b) di pubblicazione della sentenza dichiarativa fallimento o del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa;
• c) di presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo;
• d) di pubblicazione della sentenza che dichiara stato di insolvenza o, se anteriore, del decreto dispone la liquidazione coatta amministrativa o l’amministrazione straordinaria.

La fideiussione può essere escussa a decorrere dalla data in cui si è verificata la situazione di crisi.

Chi può rilasciare una fidejussione?

La fideiussione può essere rilasciata da una banca, un’impresa esercente le assicurazioni o da intermediari finanziari iscritti nell’elenco speciale di cui all’articolo 107 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, Il Preliminare deve sempre riportare i tempi di esecuzione del contratto stesso: data del Rogito

Tempi

Il Preliminare deve sempre riportare i tempi di esecuzione del contratto stesso: data del Rogito

Fonte: Paolo Oprandi

Nel precedente articolo abbiamo accennato alle varie motivazioni che possono spingere una persona a mettersi alla ricerca di una nuova abitazione e soprattutto abbiamo anticipato che per ognuna di esse ci sono delle piccole tecniche che si possono utilizzare per fare la giusta scelta.
Oggi, come sapete, approfondiremo il tema più bello, quello della “nostra casa”, la casa che veramente desideriamo e che non vediamo l’ora di avere.

Per prima cosa è proprio essenziale concentrarsi sul sogno… FANTASTICHIAMO!!

Che c’è di male nel fantasticare? Nel riprendere quella parte bambina di noi stessi che da anni è nascosta dietro ad una maschera di vita vissuta e di grandi responsabilità? Ora non guardiamo ciò che è giusto fare, ciò che un valido adulto deciderebbe, ma diamo ascolto solo alla nostra essenza, chiediamoci veramente cosa desideriamo NOI … COM’E’ LA CASA DEI NOSTRI SOGNI?

Ognuno di noi, ognuno coi suoi gusti, si immaginerà qualcosa di diverso…

C’è chi immaginerà un bellissimo stile classico, con il legno doussiè a terra e grandi finestre bianche, con lampadari che scendono importanti ad illuminare il grande salone con affaccio sul verde. C’è chi invece si immaginerà un vero e proprio paradiso… fatto di leggerezza e nuvole.. un grande attico all’ottavo piano con affaccio panoramico sulla città, con grandi finestroni e terrazzi solarium, una zona giorno libera con una bella cucina a vista e un pavimento di betulla sbiancata.. sembrerà veramente di volare nel cielo. C’è poi chi opterà per un’accogliente mansardina con travi a vista sul soffitto e a terra quel legno che solo guardandolo ti da l’impressione che scricchioli, sarà come essere nella propria baita di montagna, con un bel caminetto acceso e una meravigliosa cucina in arte povera, grandi quadri alle pareti e su una parte speciale del soggiorno un particolare decoro lungo il muro… si respirerà veramente aria di casa, e sarà la tua casa.

In questa importante o meglio dire essenziale fase, che ognuno di noi dovrà attraversare prima di recarsi a fare qualsiasi visita in qualsiasi casa, si dovrà cercare di immaginare in ogni dettaglio le caratteristiche principali che la nostra casa dovrà avere.

Quali sono gli elementi ai quali non rinunceremmo mai qualsiasi cosa accada? È essenziale la presenza del garage per caso? Oppure la presenza delle tre camere magari? Deve disporsi assolutamente su più livelli? Oppure deve avere due bagni e la lavanderia?

Questi ovviamente sono solo esempi.. ognuno di noi ora ha bisogno di concentrarsi e pensare alle caratteristiche essenziali che la propria abitazione deve avere, dando ad esse la precedenza rispetto a quelle meno importanti.. … quindi … se ci trovassimo davanti alla casa dei nostri sogni, nella quale entrando riusciamo già a vederci seduti sul divano a leggere il giornale la domenica, oppure ci immaginiamo già a sfornare la nostra torta preferita, in questo caso, a quali elementi saremmo disposti a rinunciare?

Per esempio qualcuno potrà pensare: siccome ci sono le tre camere, ci sono i due bagni e siamo all’ultimo piano di una bella palazzina con ascensore, sono disposto anche a rinunciare al riscaldamento autonomo in quanto per me non è una caratteristica essenziale perché mi posso adattare tranquillamente anche al centralizzato. Oppure ci sarà chi è disposto a togliere anche una camera pur di avere il riscaldamento autonomo, questo perché magari passa la giornata al lavoro fuori casa e l’idea di spendere una cifra fissa al mese compresa di riscaldamento senza usufruirne poi così spesso, non piace.

Ecco, una volta che abbiamo identificato la tipologia di ciò che andiamo cercando con tutte le sue caratteristiche ben precise, è giusto iniziare a confrontarsi anche con la realtà della città in cui viviamo, ognuna con le proprie particolarità e le proprie zone, più centrali o di periferia.

Un altro punto essenziale quindi è : in quali zone preferiamo concentrare la nostra ricerca?

C’è chi deciderà che la caratteristica essenziale della sua abitazione perfetta dovrà essere una casa singola, con un bel giardino di 500 mq e senza troppi vicini adiacenti, ecco che in questo caso non ci si potrà dirigere nel cuore storico della città, ma ci si dovrà spingere un po’ più avanti, avremo bisogno di incontrare la periferia per avvicinarci a quello che stiamo cercando.

Ancora, altro esempio: ci sarà chi ha l’esigenza precisa di avere un’abitazione comoda agli ospedali con la caratteristica essenziale che non ci siano assolutamente lavori importanti da fare e possedendo un budget di 130.000 euro. In questo caso avremo bisogno di dirigerci verso soluzioni abitative alle quali è stata svolta una manutenzione periodica da parte del proprietario nel corso degli anni, con una o massimo due camere, in palazzine magari anche anni ‘70 ma ben costruite e in vicinanza dell’ospedale centrale.

Se notiamo bene in quest’ultimo passaggio ho inserito anche la caratteristica del budget, questo perché anch’esso è fondamentale per una soddisfacente ricerca della nostra abitazione e ci servirà per avvicinare al meglio il nostro sogno di poco fa alla realtà attuale della nostra vita.

Anche qui ci sono più di una considerazione importante da fare, ossia: il budget che ho a disposizione da cosa è composto? Cioè, proviene da un’eredità oppure dai risparmi di una vita? È già disponibile sul nostro conto corrente oppure lo sarà a breve non appena la banca ci avrà erogato il mutuo? Valutiamo con attenzione: abbiamo bisogno di fare mutuo? Se si, ci siamo già informati se ce lo daranno e di quanto?

Il passaggio essenziale per noi ora è capire a quale cifra possiamo e desideriamo arrivare per l’acquisto di questa abitazione. C’è chi dirà: in banca ho 30.000 euro messi da parte ma voglio impegnarne nell’acquisto solo 20.000 e desidero in base al mio stipendio non avere una rata mensile superiore a 600 euro. Questo è un vincolo fondamentale del quale noi dobbiamo prendere atto.. dopodiché possiamo dirigerci in una banca, oppure da un professionista intermediario, con il nostro contratto di lavoro e le ultime buste paga, oppure con i nostri modelli unici della dichiarazione dei redditi degli ultimi anni, affinché esso potrà consigliarci al meglio e illustrarci le opportunità che in questo momento sono rivolte nei nostri confronti.

Bene, facciamo ora il punto della situazione: Abbiamo visualizzato il SOGNO, abbiamo evidenziato le CARATTERISTICHE FONDAMENTALI e quelle invece alle quali saremmo DISPOSTI A RINUNCIARE, abbiamo ristretto la ricerca solo in alcune delle ZONE della nostra città e abbiamo definito bene il BUDGET che abbiamo a disposizione sapendo anche da dove proviene e da cosa è composto.
Ora ci manca solo una cosa: cominciare a fare qualche visita, decidere finalmente di andare a vedere qualche casa di persona.

Ohh! Pensavate voi che fosse finita qui vero?? E invece no!

Anche ora ci si presenta un altro bivio: faccio da solo oppure mi affido ad un professionista? E nel caso, come faccio a scegliere il professionista al quale affidarmi??

Nel prossimo articolo vedremo le motivazioni che possono spingere una persona a portare avanti la sua ricerca da solo, oppure quali possono portarci a decidere di farci affiancare da una figura professionale. Vedremo in dettaglio i pro e i contro in entrambi i casi e soprattutto risponderemo a questa domanda: perché mai, se posso risparmiare la provvigione alla fine, dovrei decidere di mettere piede in un’agenzia immobiliare?? Che cosa ci guadagno?? E come faccio a scegliere quella adatta a me?

Come posso fidarmi e decidere di affidarmi ad una terza persona, che tra l’altro non conosco, per la ricerca della MIA FUTURA CASA??

Tutto questo, e altro ancora, nel nostro prossimo articolo, restate sintonizzati, perché presto ci ritroveremo!

Fonte: Valeria Aresu