I beni immobili rappresentano oggi i beni rifugio per eccellenza, vale a dire quelle categorie di beni che, in determinate condizioni economiche avverse, non sono soggetti alla svalutazione. Il bene immobile è infatti reale, tangibile e qualsiasi condizione di mercato si verifichi non azzera il suo valore come invece può accadere nel caso di altri strumenti finanziari. Non a caso, da un recente sondaggio è emerso che oltre il 70% degli intervistati considera l’acquisto di una casa la forma di investimento più affidabile, mentre sono in pochi a ritenere più redditizi altri strumenti finanziari. L’acquisto di una casa è inoltre un investimento che conviene in quanto lo si può controllare fisicamente e, a seconda delle necessità, è possibile venderlo, affittarlo o utilizzarlo come abitazione principale, oppure intervenire per riqualificarlo aumentandone ulteriormente il valore.

Se da un lato le condizioni di precarietà lavorativa spesso non offrono le garanzie economiche necessarie per poter accedere ad un mutuo, dall’altro però la scelta del mutuo è considerata preferibile rispetto al pagamento di un affitto, soprattutto per la condizione di incertezza dello status di inquilino.

Se si decide di acquistare casa è bene tenere a mente alcune indicazioni, affinché l’acquisto si riveli un buon investimento. Innanzitutto bisognerà valutare se la casa sarà acquistata per uso personale o per ricavarne un rendimento: nel primo caso l’acquirente dovrà cercare una casa che soddisfi esclusivamente le proprie esigenze personali, tenendo conto quindi non solo dello spazio di cui si ha bisogno ma anche della distanza da luogo di lavoro, o scuola, oppure della vicinanza dai mezzi pubblici. Nel secondo caso, acquisto di un immobile con la previsione di ricavarne un rendimento, sarà opportuno seguire i consigli degli specialisti del settore. Per esempio, le case di minori dimensioni, inferiori quindi ai 100 metri quadrati, sono secondo gli esperti preferibili perché più facilmente rivendibili e perché si stima che questa categoria di immobili riacquisterà valore non appena ci sarà un minimo di ripresa economica. Può essere utile poi, controllare prima di acquistare se il piano regolatore per la zona in cui si trova l’immobile preveda interventi migliorativi che possano accrescere il valore dell’immobile: la rendita futura potrebbe essere di molto superiore a quella prevista al momento dell’acquisto.

Nel caso in cui l’immobile acquistato sia messo in locazione, il canone mensile versato dall’inquilino assicura un’entrata costante e predeterminata, sia a sostegno del mutuo, sia come rendita. L’investimento si rivelerà così realmente conveniente e potrà generare reddito fin da subito, garantendo un cash flow positivo.

In generale, la domanda di immobili in acquisto o in locazione è sempre elevata, per questo motivo la casa rimane un bene in cui gli esperti consigliano di investire anche in tempo di crisi.

1. Portare il maggior numero possibile degli ACQUIRENTI QUALIFICATI fino a quando la vostra casa non sarà venduta;
2. Aiutarvi a vendere la vostra casa AL PREZZO PIU’ CORRETTO;

I NOSTRI OBIETTIVI SONO UGUALI AI VOSTRI

COME SI PARTECIPA A UN’ASTA GIUDIZIARIA?
Qualsiasi persona fisica o giuridica, ad eccezione del debitore, può partecipare all’asta immobiliare offrendo una somma di denaro per aggiudicarsi la proprietà dell’immobile.Per prima cosa bisogna verificare il nostro effettivo interesse a partecipare all’asta consultando l’avviso di vendita, che deve essere pubblicato dai tribunali sui loro siti internet o suoi quotidiani nazionali almeno 45 giorni prima del termine per la presentazione delle offerte. L’avviso gli estremi per l’individuazione dell’immobile, il suo valore e altre notizie ritenute rilevanti. Insieme all’avviso viene pubblicata anche l’ordinanza di vendita, che contiene la descrizione della casa, il prezzo, le modalità di vendita e la perizia sullo stato dell’immobile.

PRESENTAZIONE DELLA DOMANDA DI PARTECIPAZIONE
Se l’annuncio ci interessa e vogliamo partecipare, possiamo presentare domanda di partecipazione. A seconda che la vendita sia a busta chiusa oppure con incanto cambia la modalità di presentazione.
Nel primo caso dobbiamo presentare all’ufficio deposito giudiziario del tribunale la domanda in carta da bollo (marca 14,42) e fare un’offerta. Quindi dobbiamo allegare un assegno circolare per la cauzione pari circa al 10% della cifra offerta, eventualmente l’assegno ci verrà restituito se non ci aggiudichiamo il bene.
Nel caso delle vendita con incanto dobbiamo presentare domanda in carta legale, una cauzione pari all’importo indicato nell’avviso di vendita e copia dei documenti richiesti dal bando di vendita.

PARTECIPAZIONE ALLA GARA D’ASTA E AGGIUDICAZIONE
Nella gara in busta chiusa i partecipanti presentano le offerte d’acquisto in busta chiusa in Cancelleria con l’indicazione del prezzo, del tempo, del modo di pagamento e di ogni altro elemento utile alla valutazione dell’offerta. Durante l’udienza fissata per l’esame dele offerte vengono aperte le buste in presenza dei vari offerenti. Se è stata presentata una sola offerta e questa supera di 1/5 il prezzo base d’asta, si procede all’aggiudicazione. Se l’unica offerta è pari al prezzo base d’asta si può procedere all’aggiudicazione solo col consenso del creditore procedente. Se invece ci sono più offerte, viene avviata una gara tra gli offerenti partendo dall’offerta più alta. Per la vendita in busta chiusa l’aggiudicazione è sempre definitiva.

La vendita con incanto è la gara tra offerenti: ogni partecipante deve presentarsi nel luogo e nel giorno indicati nell’avviso di vendita e proporre offerte che non siano inferiori alla base d’asta, con un rilancio obbligatorio il cui importo è fissato nell’avviso d’asta. Quando l’offerta non è seguita da alcun rilancio, entro tre minuti, l’ultimo offerente si aggiudica l’immobile. Viene così identificato l’aggiudicatario provvisorio.
Passati 10 giorni dalla vendita con incanto chiunque può presentare un’offerta aumentata di 1/5 del prezzo di aggiudicazione. Se questa viene presentata viene indetta una nuova gara a cui potranno partecipare l’aggiudicatario provvisorio, il nuovo offerente e tutti gli altri partecipanti alla precedente gara intenzionati a partecipare alla nuova gara, che dovranno depositare il doppio della cauzione.

VERSAMENTO DELL’IMPORTO
Chi si aggiudica l’asta deve poter disporre velocemente di tutta la cifra richiesta oppure farsi rilasciare un mutuo per tempo, tenendo conto che potrebbero esserci delle difficoltà nell’istruire la pratica. Esistono istituti di credito convenzionati con i tribunali, ma è necessario informarsi attentamente. All’importo che l’aggiudicatario deve versare entro i termini e le modalità indicate nell’avviso di vendita va detratta la cauzione rilasciata alla presentazione della domanda.

DECRETO DI TRASFERIMENTO
Il giudice delle esecuzioni, infine, sottoscrive il decreto di trasferimento, che costituisce titolo esecutivo e consente l’immediato rilascio dell’immobile. Nel documento viene cancellata ogni ipoteca o disposizione di pignoramento; quindi sull’immobile non gravano più pendenze giudiziarie.Tuttavia in caso di difficoltà, ad esempio se un immobile è occupato senza contratto o da inquilino moroso, il nuovo proprietario dovrà provvedere a proprie spese a eseguire lo sfratto, rivolgendosi a un legale che procederà alla liberazione tramite ufficiale giudiziario.

L’interesse dimostrato da parte degli investitori internazionali, orientati principalmente verso gli immobili di qualità, ha sicuramente avuto un impatto positivo sul mercato residenziale, che rappresenta la fetta più importante del mercato immobiliare del nostro Paese, con oltre l’80% del fatturato complessivo. Fatturato che peraltro è salito a quota 81 miliardi di euro grazie all’aumento di oltre l’1% delle compravendite (415mila abitazioni a fine anno). Secondo gli ultimi dati dell’agenzia delle Entrate particolare forza ha dimostrato il quarto trimestre 2014 con transazioni salite del 7,1% rispetto a un anno prima.

Il 2015 potrebbe chiudersi con un incremento delle compravendite fino a quota 450mila unità, grazie anche alla maggiore facilità di accesso al credito che consente alle famiglie di tornare a pensare all’acquisto. Il 2014 è stato segnato da un aumento delle erogazioni dei mutui, avvenimento che ha favorito in parte l’avvicinamento all’acquisto della casa: i mutui alle famiglie per l’acquisto delle abitazioni sono infatti cresciuti di oltre il 50% nei primi tre mesi del 2015, rispetto ai primi tre mesi del 2014. Secondo le rilevazioni dell’Istat, tra il 2013 e il 2014 le compravendite sono aumentate dell’1,6%.

I prezzi continuano invece a scendere, anche se in maniera modesta. I valori sono scesi in media del 15% nelle zone centrali e del 27% nelle aree zone periferiche. La stabilità dei prezzi potrebbe verificarsi nel 2016 e confermarsi anche per il 2017.
Il segmento della prima casa avrà una ripresa vivace, mentre quello della casa uso investimento e della casa vacanza, avranno una ripresa più ardua, a causa di una pesante tassazione. La risalita del mercato immobiliare sembra ormai tracciata, ma il processo sarà graduale. La presenza sul mercato di immobili a prezzi competitivi potrebbe comunque indurre gli investitori a cogliere delle buone opportunità. L’andamento generale dell’economia e dell’occupazione, incidendo sulla fiducia dei potenziali acquirenti, contribuirà a definire un mercato che, ormai da alcuni mesi vorrebbe ripartire e dovrebbe essere incentivato da una tassazione meno gravosa.

L’art. 23 del decreto-legge 12 settembre 2014 n. 133 (“Decreto Sblocca Italia”, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 121 del 12 settembre 2014 ed entrato in vigore il 13 settembre 2014), introduce nell’ordinamento giuridico italiano la disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, secondo la quale “I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che  prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine  determinato  imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di  canone  indicata  nel contratto, sono trascritti ai sensi dell’  articolo  2645-bis  codice civile. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all’ articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile.

Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche  non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle  parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo. Ai contratti di cui al comma 1 si applicano gli  articoli  2668, quarto comma, 2775-bis e  2825-bis  del  codice  civile.       Il  termine triennale previsto dal comma terzo dell’articolo 2645-bis del  codice civile e’ elevato a tutta la durata del contratto e  comunque  ad  un periodo  non  superiore  a  dieci  anni.  Si  applicano  altresi’  le disposizioni degli articoli da 1002 a  1007  nonche’  degli  articoli 1012 e 1013 del codice civile, in  quanto  compatibili.

In  caso  di inadempimento si applica l’articolo 2932 del codice civile.

Se il contratto di cui al comma 1 ha per oggetto  un’abitazione, il divieto di cui all’articolo 8 del decreto  legislativo  20  giugno 2005, n.122, opera fin dalla concessione del godimento. In caso di risoluzione  per  inadempimento  del  concedente,  lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata  degli  interessi  legali.  In  caso  di  risoluzione  per inadempimento  del  conduttore,  il  concedente   ha   diritto   alla restituzione dell’immobile  ed  acquisisce  interamente  i  canoni  a titolo di indennita’, se non  e’  stato  diversamente  convenuto  nel contratto.

In caso di fallimento  del  concedente  il  contratto  prosegue, fatta salva l’applicazione dell’articolo 67, comma 3, lettera c), del regio decreto 16 marzo 1942, n.267, e  successive  modificazioni.  In caso di fallimento del conduttore, si applica l’articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942,  n.267,  e  successive  modificazioni;  se  il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le  disposizioni  di cui al comma 5.

 Dopo l’articolo 8, comma 5, del  decreto-legge  28  marzo  2014, n.47, convertito con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n.80, e’ aggiunto  il  seguente:  “5-bis.  Le  disposizioni  del  presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione con clausola di trasferimento della proprieta’ vincolante per ambedue le parti  e  di vendita con riserva di  proprieta’,  stipulati  successivamente  alla data di entrata in vigore della presente disposizione.”.

 L’efficacia della disposizione di cui al comma 7 e’  subordinata al positivo  perfezionamento  della  procedimento  di  autorizzazione della Commissione Europea di cui all’articolo 107  del  Trattato  sul Funzionamento  dell’Unione   Europea   (TFUE),   di   cui   e’ data comunicazione nella gazzetta ufficiale”.

Si tratta di fattispecie che vengono generalmente ricondotte nella locuzione  “rent to buy”, figura di derivazione anglosassone con la quale si descrive un’operazione unitaria – che può svilupparsi in forme diverse – attraverso la quale viene assicurata, a chi ha intenzione di acquistare un immobile, la possibilità di conseguire immediatamente, mediante un contratto di locazione,  il godimento di un immobile,  mediante il pagamento di un canone periodico (di regola più elevato di quello praticato dal mercato, in quanto destinato non solo a remunerare il godimento dell’immobile, ma anche a riservare una quota parte in conto prezzo della successiva vendita) e rinviando a un momento successivo l’acquisto del diritto di proprietà e il pagamento del corrispettivo residuo, imputando, in tutto o in parte, al prezzo ancora dovuto i canoni pagati in precedenza.

Il rent to buy può avere ad oggetto qualsiasi immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni, negozi e persino terreni.

In sostanza, mediante tale contratto, si consente, da un lato, al conduttore/acquirente di conseguire immediatamente la detenzione di un alloggio che soddisfi le proprie esigenze, spostando avanti nel tempo (massimo 10 anni) l’esigenza di reperire tutta la provvista necessaria (ad esempio, con la vendita di altro immobile o mediante la concessione di un mutuo) e, dall’altro lato, al locatore/venditore di “assicurarsi” il trasferimento (se pur differito nel tempo) dell’immobile  e di superare le attuali difficoltà di mercato (che impongono una forte svalutazione se necessitati a vendere), ammortizzando, nel contempo, i costi connessi alla gestione della proprietà immobiliare (tributi , tasse, spese di manutenzione, oneri finanziari derivanti da mutui in ammortamento, ecc.).

Il legislatore, come detto,  stabilisce che i contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell’art. 2645-bis c.c., che regola la trascrizione dei contratti preliminari.

Tali contratti  dovranno, pertanto, rivestire la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.

La legge prevede quindi la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di rent to buy, che consente al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti o altre formalità pregidizievoli che dovessero emergere dopo la trascrizione del rent to buy. La trascrizione ha una durata massima di 10 anni.

La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all’art. 2643, comma primo, numero 8) c.c., a norma del quale si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione i contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni, con l’effetto che colui che pone per primo in essere la trascrizione è preferito rispetto a chi non trascrive affatto o trascrive successivamente il proprio titolo, con evidente efficacia dichiarativa dalla formalità della trascrizione che è opponibile ai terzi.

Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.

In questo caso per la liberazione dell’immobile la procedura da seguire non è quella di sfratto ma di rilascio del bene: molto più breve e meno costosa.

Ai detti contratti si applicano gli articoli 2668, quarto comma, c.c., sulle disposizioni relative alla cancellazione della trascrizione dei contratti preliminari quando la cancellazione è debitamente consentita dalle parti interessate ovvero è ordinata giudizialmente con sentenza passata in giudicato, 2775-bis, c.c., quanto al privilegio speciale sull’immobile a garanzia dei crediti (di restituzione) del futuro acquirente per il caso dell’inadempimento del venditore, e 2825-bis c.c., a norma del quale “L’ipoteca iscritta su edificio o complesso condominiale, anche da costruire o in corso di costruzione, a garanzia di finanziamento dell’intervento edilizio ai sensi degli articoli 38 e seguenti del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, prevale sulla trascrizione anteriore dei contratti preliminari di cui all’articolo 2645-bis, limitatamente alla quota di debito derivante dal suddetto finanziamento che il promissario acquirente si sia accollata con il contratto preliminare o con altro atto successivo eventualmente adeguata ai sensi dell’articolo 39, comma 3, del citato decreto legislativo n. 385 del 1993. Se l’accollo risulta da atto successivo, questo è annotato in margine alla trascrizione del contratto preliminare.” (articolo inserito dall’art. 3, del d.l. n. 669/1996, poi convertito nella l. n. 30/1997).

La fattispecie negoziale in commento quindi, può avere ad oggetto anche un immobile in costruzione. Tuttavia se il bene è allo stato grezzo, sarà necessario cancellare l’ipoteca che grava sul bene. E’ però possibile prevedere l’accollo del mutuo.

A differenza del contratto preliminare, il termine triennale previsto dal comma terzo dell’art. 2645-bis del codice civile è elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni. Si applicano altresì le norme in materia di usufrutto, riguardo a inventario e garanzia, al carico delle spese di manutenzione e alle pretese di terzi e/o liti (artt. da 1002 a 1007 e artt. 1012 e 1013 c.c.), in quanto compatibili.

Nel caso di inadempimento si applica l’art. 2932 del codice civile (esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto, mediante emanazione di una sentenza che trasferisce il diritto di proprietà dell’immobile promesso in vendita in luogo dell’atto (definitivo) non concluso per inadempimento di una delle parti).

Se il contratto ha per oggetto un immobile ad uso abitativo,  il divieto di cui all’art. 8 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122 (Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210), opera fin dalla concessione del godimento.

Il notaio quindi non può  procedere alla stipula dell’atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull’immobile.

Inoltre troverà applicazione integrale la disciplina dettata dal succitato decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122 relativamente al contenuto del contratto preliminare e alla polizza fideiussoria a garanzia della restituzione delle somme anticipatamente corrisposte.

In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile e acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto.

In caso di fallimento del concedente il contratto prosegue, fatta salva l’applicazione dell’art. 67, comma 3, lett. c), del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, a norma del quale “Non sono soggette ad azione revocatoria le vendite a giusto prezzo di immobili ad uso abitativo, destinati costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti e affini fino entro il terzo grado, ovvero un immobile ad uso non abitativo destinato a costituire la sede principale dell’attività di impresa dell’acquirente purché alla data di dichiarazione di fallimento tale attività sia effettivamente esercitata ovvero siano stati compiuti investimenti per darvi inizio.”.

In caso di fallimento del conduttore, si applica l’art. 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, rimettendo, in tal modo, al curatore, con l’autorizzazione del comitato dei creditori, la valutazione relativa all’opportunità di continuare o meno il rapporto contrattuale; se il curatore si scioglie dal contratto preliminare di vendita immobiliare trascritto ai sensi dell’art. 2645-bis c.c., l’acquirente ha diritto di far valere il proprio credito nel passivo, senza che gli sia dovuto il risarcimento del danno e gode del privilegio di cui all’art. 2775-bis c.c., a condizione che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare non siano cessati anteriormente alla data della dichiarazione di fallimento.

Per quanto concerne gli aspetti fiscali, l’Agenzia delle Entrate ha emanato in data 19 febbraio 2015 la Circolare  n. 4/E con la quale viene fatta chiarezza sulla disciplina fiscale  da applicare al contratto oggetto delle superiori considerazioni e che verrà esaminata in un successivo scritto esclusivamente dedicato a tale argomento.

Alessandro Nazari notaio in Padova

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare, detto anche compromesso, è un contratto in forma scritta, con il quale una parte, proprietaria dell’immobile (Promittente venditore) si obbliga a vendere ad un’altra parte (promissario acquirente) la proprietà dell’immobile al prezzo e secondo modalità e termini stabiliti nel contratto medesimo, e quindi entrambi i soggetti si impegnano a stipulare un successivo contratto, detto Rogito notarile definitivo di compravendita, con il quale verrà trasferita la proprietà. Il Preliminare può essere una scrittura privata (autenticata o no) o un atto pubblico notarile.

Quando e perché si fa un Preliminare

Per impegnare reciprocamente le parti (promittente acquirente e promittente venditrice) a vendere  e ad acquistare un immobile e quindi a impegnare le parti a stipulare in un momento successivo il contratto definitivo di compravendita. In altre parole il contratto preliminare di compravendita ha l’effetto, per la Parte acquirente di “prenotare” l’immobile e per la Parte Venditrice di essere “obbligata” a venderlo.

Il preliminare è obbligatorio?

No, si può stipulare direttamente la compravendita con Rogito notarile.

Con il preliminare le parti si obbligano rispettivamente a vendere e ad acquistare, per cui esso può essere opportuno per formalizzare l’obbligazione assunta dalle parti, regolare il versamento di somme versate e gli aspetti della futura vendita. La stipula è utile, quindi nelle ipotesi in cui intercorra del tempo tra l’individuazione dell’immobile di gradimento e la conclusione del contratto

Cosa si deve scrivere in un contratto preliminare affinché sia valido?

• Identificare le Parti
• Riportare le garanzie prestate dal venditore
• descrivere esattamente l’immobile con indicazione dell’indirizzo, delle caratteristiche (appartamento, villino, ecc., numero e natura dei vani, dati catastali, allegare le planimetrie, attestato di prestazione energetica)
• prevedere il prezzo della vendita e le modalità di pagamento.
• caso in cui il venditore sia il costruttore dell’immobile
• Identificare i tempi per il perfezionamento del contratto con il Rogito definitivo.

Le Parti

Nel Preliminare si identificano i soggetti contraenti (venditore ed acquirente) è possibile che nel preliminare si dia la possibilità che l’acquirente cambi al momento del Rogito definitivo. E’ necessario a tal fine che ciò venga espressamente previsto. (es. il promissario acquirente si impegna ad acquistare per se o per persona da nominare in sede di rogito con il gradimento scritto da parte del promittente venditore) .

Le garanzie del venditore

In un contratto preliminare è necessario, affinchè esso sia valido, che il Proprietario venditore “garantisca” l’Acquirente che vengano riportate alcune informazioni essenziali quali:

• Che il venditore sia effettivamente/giuridicamente titolato a vendere l’immobile
• l’immobile sia catastalmente conforme. E’ opportuno far predisporre una relazione da parte di un tecnico circa la regolarità catastale e la regolarità urbanistica e edilizia. (es. un immobile abusivo rende nullo il preliminare)
• Garanzie circa il pagamento delle spese condominiali (l’acquirente è obbligato solidalmente al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e quello precedente è quindi opportune avere la certificazione da parte dell’amministratore condominiale del pagamento da parte del venditore delle spese condominiali)
• Garanzie circa lo stato degli impianti: documentazione comprovante la conformità alle normative in materia di sicurezza. La parte venditrice inoltre, deve rendere disponibile l’APE ( attestato di prestazione energetica) al potenziale acquirente ed è opportuno consegnarlo al Preliminare anche se l’obbligo scatta al Rogito.

Prezzo e modalità di pagamento

Nel contratto preliminare va indicato il prezzo concordato per la compravendita e le modalità di pagamento dello stesso, normalmente al preliminare viene versata una caparra denominata “confirmatoria” questo pagamento ha la funzione di rafforzamento e garanzia dell’obbligazione contrattuale e quindi di risarcimento del danno in caso di inadempimento al momento del rogito diviene parte del prezzo della compravendita.

Registrazione del contratto preliminare

Il preliminare deve essere sempre registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione (cosiddetta registrazione a termine fisso) presso l’Ufficio del Registro.

Preliminare di acquisto da Costruttore

Nel caso in cui un soggetto privato persona fisica acquisti da un costruttore un immobile da costruire o in corso di costruzione, il D.LGS. 20 giugno 2005 n. 122 stabilisce che il venditore sia obbligato ad esibire in sede di preliminare: una fideiussione che garantisca la restituzione delle somme incassate nell’ipotesi in cui si verifichi una situazione di crisi;

Per situazione di crisi si intende:

• a) trascrizione del pignoramento relativo all’immobile oggetto del contratto;
• b) di pubblicazione della sentenza dichiarativa fallimento o del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa;
• c) di presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo;
• d) di pubblicazione della sentenza che dichiara stato di insolvenza o, se anteriore, del decreto dispone la liquidazione coatta amministrativa o l’amministrazione straordinaria.

La fideiussione può essere escussa a decorrere dalla data in cui si è verificata la situazione di crisi.

Chi può rilasciare una fidejussione?

La fideiussione può essere rilasciata da una banca, un’impresa esercente le assicurazioni o da intermediari finanziari iscritti nell’elenco speciale di cui all’articolo 107 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, Il Preliminare deve sempre riportare i tempi di esecuzione del contratto stesso: data del Rogito

Tempi

Il Preliminare deve sempre riportare i tempi di esecuzione del contratto stesso: data del Rogito

Fonte: Paolo Oprandi

E’ la garanzia dell’effettiva volontà di partecipare all’asta. La cauzione è a corredo della propria offerta del prezzo e va consegnata  sotto forma di assegno circolare, nella misura del 10% del prezzo offerto nell’asta senza incanto, mentre del 10% della base d’asta in quella con incanto.

In caso di non aggiudicazione, la cauzione versata viene restituita integralmente all’offerente, dopo la chiusura delle formalità.

Nel caso di aggiudicazione, ma di non pagamento del saldo del prezzo battuto, la cauzione viene interamente incamerata dal Tribunale.

Si può saldare il prezzo anche tramite mutuo, richiedendo per tempo l’ausilio di un operatore del credito, preferibilmente specializzato.

L’AGGIUDICAZIONE IN ASTA SENZA INCANTO

Nelle aste senza incanto, l’aggiudicazione è definitiva se il “vincitore” provvede, nei termini indicati nell’avviso d’asta, a saldare il prezzo e fornire i documenti previsti. Le offerte sono generalmente irrevocabili, il che significa la perdita della cauzione versata nel caso non si voglia più l’immobile.

L’AGGIUDICAZIONE IN ASTA CON INCANTO

Nelle aste con incanto, come abbia visto nel precedente articolo, il “vincitore” ha un assegnazione provvisoria: entro 10 giorni dalla data di aggiudicazione provvisoria è possibile per chiunque depositare un’offerta aumentata di 1/5 (con cauzione doppia rispetto a quella prevista) rispetto al prezzo di aggiudicazione provvisoria.

Il “vincitore” definitivo dopo l’asta con incanto diventa aggiudicatario, decorsi 10 giorni ed effettuato il pagamento del saldo del prezzo.

AGGIUDICATARIO INADEMPIENTE

Come abbiamo visto, l’aggiudicatario definitivo inadempiente, cioè colui che ha vinto l’asta ma che non ha provveduto a versare il saldo del prezzo nel termine stabilito, è dichiarato decaduto e perde tutta la cauzione versata. Si procederà quindi ad indire una nuova asta.

CONSEGNA DELL’IMMOBILE

Il Giudice aggiudica l’immobile al vincitore dell’asta con il Decreto di Trasferimento, che è un titolo esecutivo e consente l’immediata consegna dell’immobile.

Nel caso in cui l’immobile abbia un custode o delegato alla vendita nominati dal Giudice, la consegna dell’immobile è a loro cura e spese.

In caso l’immobile sia occupato (dal proprietario, dall’inquilino o altri) e in caso di non collaborazione al rilascio, si provvederà al rilascio forzoso e alla liberazione dell’immobile.

Nei cadi in cui ’immobile non venga comunque liberato, l’aggiudicatario avvierà la procedura tramite l’ufficiale giudiziario, il quale può inoltre servirsi della forza pubblica.

CONSULENTE IMMOBILIARE

Abbiamo solo sorvolato sul mondo complesso e delicato delle aste, e anche così è emerso quanto sia importante rivolgersi al proprio consulente immobiliare specializzato. Difatti egli è l’unico che può veramente assisterci a 360 gradi, dalla scelta dell’asta agli adempimenti successivi.

E’ d’obbligo avere ben presente il valore di mercato dell’immobile che si intende acquisire, nonché valutare tutti gli aspetti tecnici immobiliari collegati (la presenza di abusi, sanabili o meno, per esempio, e la loro ripercussione del valore dell’immobile e sulla successiva eventuale commercializzazione).

Esistono agenti immobiliari che hanno seguito corsi specialistici sulle aste, sul saldo&stralcio, sugli Npls, ecc. a cui affidarsi in totale sicurezza, per non compiere da soli questo cammino nei tribunali.

Inoltre la scelta del consulente giusto, che ci indicherà i vari scenari possibili su quella determinata asta e sul quel determinato immobile, può farci risparmiare soldi, tempo e preoccupazioni.

Fonte: Oprandi / Cardia

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€340.000

L’unità abitativa è composta da un ingresso spazioso, un salone molto luminoso, cucina abitabile, tre camere da letto di cui una matrimoniale, una doppia e una singola o studio, doppi servizi e un comodo ripostiglio. Piano alto con ascensore e due bei terrazzi con vista sul grande Parco adiacente.

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VENDITA CASE PADOVA SAN PAOLO
€380.000

Meraviglioso duplex in costruzione con finiture di alto livello. Primo livello con salone luminoso di quasi 40mq con cucina a vista, 1 camera matrimoniale,1 bagno finestrato, disimpegno e zona lavanderia separata. Secondo livello con 3 spaziose camere da letto, di cui una matrimoniale, una doppia e un’ampia singola,1 bagno finestrato, ampio corridoio e disimpegno.

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ASTA SENZA INCANTO

Chi è intenzionato all’acquisto presenterà la propria offerta, che è vincolante, in una busta chiusa, unitamente ad una cauzione, che consiste nel 10% del prezzo offerto.

Il giorno previsto per l’apertura delle buste, si possono prospettare diverse situazioni:

1. a) in presenza di un’unica offerta d’acquisto, il Giudice aggiudica l’immobile pignorato all’unico offerente;
2. b) se sono state presentate più offerte e se non c’è un’offerta è superiore al valore dell’immobile aumentato di 1/5, il Giudice indice immediatamente una gara con offerta libera tra coloro che hanno presentato le varie offerte. Qualora uno dei partecipanti offra un importo maggiore degli altri, non seguita da un’offerta in rialzo, il Giudice lo dichiara subito aggiudicatario dell’immobile;
3. c) se non ci sono offerte valide, l’asta è dichiarata deserta per assenza di partecipanti: si chiude questa fase e il Giudice dispone l’asta con incanto.

ASTA CON INCANTO

Viene indetta successivamente all’asta senza incanto, in questo caso l’immobile non può essere aggiudicato immediatamente.

Anche qui  le offerte devono essere presentate in modo formale e vincolante, la differenza  è che l’immobile può essere aggiudicato solo temporaneamente: infatti entro il termine di 10 giorni possono essere presentate, anche da chi non abbia precedentemente partecipato, delle offerte che dovranno essere superiori di almeno 1/5. Quindi il Giudice apre l’asta con incanto tra il “battutario” (che si era aggiudicato solo temporaneamente l’immobile) e coloro che hanno presentato offerte valide entro i  10 giorni.

L’asta con incanto dura 3 minuti. Sarà quindi sempre il Giudice che aggiudicherà l’immobile al miglior offerente.

CHI PUO’ PARTECIPARE AD UN ASTA?

Il codice di procedura civile, all’art. 579, prevede che “ognuno, eccetto il debitore, è ammesso a fare offerte all’incanto” per l’acquisto dell’immobile pignorato. Non potrà partecipare all’asta il proprietario dell’immobile pignorato, ma i suoi parenti si (quindi anche il fratello o la moglie, quest’ultima se non è comproprietaria dello stesso immobile).

Si può anche delegare la propria partecipazione all’asta, tramite procura (che possono essere speciali, generali, ecc.). Difatti i procuratori legali possono fare offerte per persone da nominare, che in caso di aggiudicazione dovranno essere dichiarate entro i tre giorni successivi; in mancanza, l’aggiudicazione diviene definitiva al nome del procuratore. Invece il procuratore speciale agisce dichiaratamente per conto del conferente la procura.

Nel prossimo articolo ci occuperemo delle modalità della cauzione e delle aggiudicazioni.

Fonte: Oprandi / Cardia

In questo articolo ci si concentrerà sul tema di nostro interesse, cioè gli immobili.

Innanzitutto:

Cos’è un’asta giudiziaria immobiliare?

E’ una vendita “forzata” di un immobile, il cui ricavato servirà a soddisfare uno o più creditori.

Difatti quando un creditore non ha altra scelta per farsi dare quanto dovutogli, apre un procedimento esecutivo presso il Tribunale: il pignoramento su uno o più immobili, che saranno oggetto successivamente dell’asta vera e propria.

Il termine asta è per altro improprio, in quanto la terminologia più esatta vorrebbe che si parlasse di PROCEDIMENTO ESECUTIVO. Deriva dall’usanza degli antichi Romani di conficcare un’asta nel terreno nel luogo in cui si potevano visionare i beni oggetto della vendita.

Ma l’uso comune rimane quello di ASTA IMMOBILIARE.

Chi gestisce un’asta immobiliare?

Vari sono i soggetti che sono coinvolti nell’asta, alcuni sono sempre presenti obbligatoriamente per Legge, altri invece solo in particolari situazioni:

1. GIUDICE DELL’ESECUZIONE, che emana il Decreto di trasferimento della proprietà ed estingue il procedimento.
2. DELEGATO ALLA VENDITA, che può essere un notaio, un commercialista o un avvocato.
3. PROPRIETARIO IMMOBILE, che tale rimane fino al Decreto del Giudice, sempreché non riesca ad estinguere il procedimento, opportunamente assistito dal proprio consulente, con il Saldo & Stralcio
4. CUSTODE GIUDIZIALE, che viene nominato dal Giudice e che spesso è lo stesso Delegato alla vendita o il proprietario dell’immobile.
5. CURATORE FALLIMENTARE, che è presente solo in caso di Fallimento ed è quasi sempre un commercialista.
6. COMMISSARIO GIUDIZIALE, che è presente solo in caso del Concordato Preventivo ed è quasi sempre un commercialista.
7. LIQUIDATORE, che aliena i beni del Concordato, dietro sorveglianza del Commissario e del Giudice.
8. COMITATO DEI CREDITORI, presenti nel Concordato e nel Fallimento.

TIPOLOGIE DI ASTE

Esistono due modalità  di svolgimento delle aste, una definita “senza incanto” che precede quella “con incanto”, che esamineremo nel prossimo articolo.

Fonte: Oprandi / Cardia