I beni immobili rappresentano oggi i beni rifugio per eccellenza, vale a dire quelle categorie di beni che, in determinate condizioni economiche avverse, non sono soggetti alla svalutazione. Il bene immobile è infatti reale, tangibile e qualsiasi condizione di mercato si verifichi non azzera il suo valore come invece può accadere nel caso di altri strumenti finanziari. Non a caso, da un recente sondaggio è emerso che oltre il 70% degli intervistati considera l’acquisto di una casa la forma di investimento più affidabile, mentre sono in pochi a ritenere più redditizi altri strumenti finanziari. L’acquisto di una casa è inoltre un investimento che conviene in quanto lo si può controllare fisicamente e, a seconda delle necessità, è possibile venderlo, affittarlo o utilizzarlo come abitazione principale, oppure intervenire per riqualificarlo aumentandone ulteriormente il valore.

Se da un lato le condizioni di precarietà lavorativa spesso non offrono le garanzie economiche necessarie per poter accedere ad un mutuo, dall’altro però la scelta del mutuo è considerata preferibile rispetto al pagamento di un affitto, soprattutto per la condizione di incertezza dello status di inquilino.

Se si decide di acquistare casa è bene tenere a mente alcune indicazioni, affinché l’acquisto si riveli un buon investimento. Innanzitutto bisognerà valutare se la casa sarà acquistata per uso personale o per ricavarne un rendimento: nel primo caso l’acquirente dovrà cercare una casa che soddisfi esclusivamente le proprie esigenze personali, tenendo conto quindi non solo dello spazio di cui si ha bisogno ma anche della distanza da luogo di lavoro, o scuola, oppure della vicinanza dai mezzi pubblici. Nel secondo caso, acquisto di un immobile con la previsione di ricavarne un rendimento, sarà opportuno seguire i consigli degli specialisti del settore. Per esempio, le case di minori dimensioni, inferiori quindi ai 100 metri quadrati, sono secondo gli esperti preferibili perché più facilmente rivendibili e perché si stima che questa categoria di immobili riacquisterà valore non appena ci sarà un minimo di ripresa economica. Può essere utile poi, controllare prima di acquistare se il piano regolatore per la zona in cui si trova l’immobile preveda interventi migliorativi che possano accrescere il valore dell’immobile: la rendita futura potrebbe essere di molto superiore a quella prevista al momento dell’acquisto.

Nel caso in cui l’immobile acquistato sia messo in locazione, il canone mensile versato dall’inquilino assicura un’entrata costante e predeterminata, sia a sostegno del mutuo, sia come rendita. L’investimento si rivelerà così realmente conveniente e potrà generare reddito fin da subito, garantendo un cash flow positivo.

In generale, la domanda di immobili in acquisto o in locazione è sempre elevata, per questo motivo la casa rimane un bene in cui gli esperti consigliano di investire anche in tempo di crisi.

Solo nel caso certificato d’impossibilità tecnica a intervenire o nell’eventualità che i risparmi ottenibili non giustifichino il lavoro, si potrà derogare alla disposizione di legge. L’obbligo di termoregolazione e contabilizzazione del calore deriva dal recepimento della Direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica, tramite decreto approvato il 30 giugno scorso dal Consiglio dei Ministri.

L’obbiettivo di tale decreto è rendere più efficiente l’utilizzo dell’energia termica e responsabilizzare direttamente il consumo di energia, in un quadro globale di sforzi atti a contrastare i cambiamenti climatici in atto e ridurre la dipendenza energetica dell’Unione Europea dalle importazioni di energia.

Nei condomini con riscaldamento centralizzato quindi sarà necessario installare sistemi atti alla contabilizzazione del calore e valvole termostatiche su ogni corpo radiante.

Figura 1 – Valvole termostatiche e contabilizzatori di calore

Le valvole termostatiche sono meccanismi di termoregolazione che permettono una suddivisione del calore nelle diverse stanze del proprio appartamento e consentono di escludere automaticamente il termosifone una volta che la camera ha raggiunto la temperatura desiderata. I contabilizzatori o ripartitori di calore sono, invece, apparecchiature che, installate sui singoli radiatori, quantificano il calore effettivamente consumato.

Figura 2 – Radiatore con dispositivi installati

Dotare l’impianto di riscaldamento centralizzato di valvole termostatiche e di ripartitori elettronici del calore per il conteggio pro-capite di ogni singolo condomino, porta indubbiamente una serie di vantaggi:

• consente di rendere energeticamente efficiente l’intero immobile, contribuendo anche alla riduzione di emissioni di CO2;
• permette di abbattere i consumi, premiando le famiglie virtuose che ridurranno le temperature attraverso l’impiego delle valvole termostatiche;
• l’utente può disporre del servizio di riscaldamento in qualunque ora del giorno;
• l’utente può ottenere la temperatura desiderata in ogni locale; la valvola termostatica, regola automaticamente l’emissione di ogni singolo radiatore tenendo conto anche di eventuali apporti “gratuiti” quali presenza di persone, soleggiamento, funzionamento di elettrodomestici …;
• l’utente paga solamente il calore erogato dai propri radiatori: ha così modo di risparmiare, limitando l’erogazione nei locali meno utilizzati;
• eventuali opere di risparmio energetico che l’utente decidesse di eseguire nel proprio appartamento (installazione di doppi vetri, isolamento termico di pareti…) comporterebbero un suo esclusivo vantaggio in termini di consumo.

Per ottemperare a tale disposizione di legge, gli amministratori dei condomini devono farsi carico di sensibilizzare i proprietari sulla necessita ad adempiere a tale obbligo; ottenuto il consenso in assemblea, devono incaricare un progettista e, successivamente, un installatore per l’esecuzione dei lavori.

E’ necessario puntualizzare, infatti, che al fine d’adempiere a tale obbligo l’impianto dovrà essere riprogettato: infatti, mentre il vecchio impianto fornisce calore a tutti i corpi scaldanti in modo uniforme, il nuovo impianto emette calore solo dove serve. L’introduzione di valvole termostatiche provoca quindi crollo della portata di fluido termovettore dell’impianto e la necessità di ricalibrare o sostituire i circolatori con più efficienti sistemi cosiddetti ad “inverter”.

Nelle figure successive si propone un esempio di possibile adeguamento per una tipologia di condominio molto diffusa: edificio anni ’60 -’70, generatore di calore centralizzato, distribuzione verticale a colonne montanti e scarsa o nulla coibentazione..

Dallo stato iniziale è opportuno procedere per step successivi e consequenziali pervenendo, al termine, ad una completa riqualificazione dell’immobile.

Fonte:

Ing. Damiano Schiavilla

C/o HGS Net – Ingegneria

]]> https://blog.latuacasapadova.it/2015/03/02/termoregolazione-e-contabilizzazione-del-calore-per-i-condomini-con-riscaldamento-centralizzato/feed/ 0 https://blog.latuacasapadova.it/2015/01/09/mutui-surroghe-piu-convenienti-ma-attenzione-a-valore-dellimmobile-e-durata-residua/ https://blog.latuacasapadova.it/2015/01/09/mutui-surroghe-piu-convenienti-ma-attenzione-a-valore-dellimmobile-e-durata-residua/#comments Fri, 09 Jan 2015 10:01:05 +0000 http://blog.latuacasapadova.it/?p=19 Nei primi otto mesi del 2014 il mercato dei mutui è cresciuto del 28% (dati Abi). Ma il numero delle compravendite langue (secondo l’Agenzia del Territorio sono cresciute appena dell’1,4% nella prima metà dell’anno). Incrociando questi dati si capisce agevolmente che la percentuale a doppia cifra dei mutui trova ragion d’essere grazie alle surroghe, ovvero di quei mutui concessi a clienti che già ne avevano uno con un’altra banca e che decidono di spostarlo presso un altro istituto che applica condizioni più favorevoli.

Il mercato, insomma, sta crescendo non tanto per effetto di nuove operazioni di mutuo per acquisto casa ma per effetto di nuove operazioni di ottimizzazione dei costi di vecchi contratti. La surroga da fine 2013 è tornata infatti alla ribalta: nel terzo trimestre 2013 spiegava circa il 10% delle richieste di mutuo, mentre nel terzo trimestre 2014 (dato pre-consuntivo) spiega circa il 23% delle richieste. Questo grazie a un doppio fattore: da una parte gli indici di riferimento Irs (per i mutui a tasso fisso) ed Euribor (per i mutui a tasso variabile) hanno raggiunto i minimi storici di sempre, dall’altra le banche hanno iniziato a perseguire una nuova strategia commerciale che mira a promuovere in particolare il prodotto surroga, azzerando o riducendo al minimo la differenza di spread offerti sui mutui di acquisto e i mutui di surroga.

«Nella prima metà del 2013 infatti, in momenti in cui il costo della liquidità e l’incertezza economica e finanziaria erano elevati, i mutui con finalità surroga presentavano uno spread nel migliore dei casi superiore dai 50 ai 70 punti base rispetto agli omologhi mutui con finalità acquisto casa – spiega Stefano Rossini, ad di MutuiSupermarket.it – . Oggi questo differenziale è stato eliminato da molte banche, con differenze massime di spread dell’ordine dei 10-20 punti base. Contemporaneamente molte banche hanno cominciato a spingere, con iniziative di comunicazione ad hoc, la propria offerta mutui con finalità surroga. Questi mutui infatti offrono alla banca l’opportunità di acquisire clientela di elevata qualità con un profilo di rischio inferiore alla media, poichè il nuovo mutuatario presenta nella totalità dei casi una storia di corretto rimborso di un finanziamento in corso di ammortamento che presentava un pagamento mensile di importo superiore rispetto alla nuova rata del mutuo di surroga».

Quindi, tecnicamente, se c’è un momento favorevole per surrogare potrebbe essere proprio in questi ultimi mesi dell’anno, dato che molti istituti hanno interesse ad utilizzare il plafond messo a budget a inizio anno per i mutui e, di fronte a un mercato immobiliare asfittico, lo stanno facendo attraverso la surroga, andando quindi a caccia di clienti delusi, pronti a spostare il mutuo verso un altro istituto e a ridurre interessi e rata da pagare.

Ma conviene surrogare? Non a tutti.

«Oggi si presenta particolarmente vantaggiosa solo se l’importo del nuovo mutuo di surroga non supera il 50 o 60% del valore dell’immobile offerto in garanzia all’operazione di surroga», spiega ancora Rossini. Perché, così come per i nuovi mutui anche per i mutui di surroga le banche tendono ad applicare spread differenti in base al livello di rischiosità del cliente. Livello di rischiosità che oggi si misura non tanto con buste paghe e redditi importanti, ma quanto sul loan to value (ovvero sulla percentuale del valore del mutuo in relazione al valore dell’immobile). Più è basso il loan to value più è basso lo spread, questa è la regola adesso. A parità di banca, lo spread può ballare anche oltre i 150 punti base. Ad esempio, Credem, per chi chiede un mutuo di surroga con loan to value inferiore al 50% applica uno spread dell’1,99%, spread che sale al 3,65% se il loan to value si spinge nella fascia 90-95%. Intesa Sanpaolo passa dal 2% al 3,15% e così via.

Ci sono poi istituti che non utilizzano la politica del “pricing differenziato” ma del “prezzo flat”, ovvero attuano lo stesso spread indipendente dal loan to value. Ma in questi casi (fra cui Chebanca!, Cariparma, Ing direct) gli spread sono più alti rispetto alle offerte più aggressive per chi ha bisogno di surrogare un importo più basso (loan to value intorno al 50%), e invece tendenzialmente più basse per chi invece è “messo meno bene”, cioè si presenta all’opzione surroga ancora con alto importo da restituire. E su questo, va detto, che la crisi degli ultimi anni ci ha messo lo zampino. Laddove la svalutazione immobiliare ha colpito più duramente (in particolare nelle piccole città o nelle periferie delle grandi città) la diminuzione del valore della casa ha alzato il valore del mutuo chiesto (prima della crisi) rispetto al (nuovo e più basso) valore dell’immobile. Di conseguenza, quando ci si presenta nella nuova banca per surrogare si può scoprire che, nonostante si siano già versate diverse rate del mutuo, il loan to value è nel frattempo peggiorato, o si è mosso di poco.

“L’indagine fornisce conferme di come la prolungata recessione innescata dalla grande crisi finanziaria abbia assunto contorni diversi nei Paesi membri dell’area euro – commenta Paolo Pizzoli, senior economist di Ing Bank Italia -. Dove i margini per politiche fiscali espansive erano più risicati, come in Italia, l’impatto della crisi su occupazione e reddito disponibile è stato più consistente. Non deve quindi sorprendere che gli italiani lamentino maggiori difficoltà a fare fronte alle spese mensili per la casa rispetto agli altri cittadini europei”.

Anche in Italia aumenta la consapevolezza degli italiani sul fatto che i prezzi delle case possano ancora scendere. Trend nei dati, anche quelli pubblicati recentemente dall’Istat: -4,6% su base annuale a fine marzo 2014. “Un calo prolungato che gli italiani hanno evidentemente metabolizzato e che, nonostante la timida ripresa dei volumi di nuovi mutui erogati dalle banche nella prima metà dell’anno, tendono a proiettare anche per i prossimi 12 mesi” aggiungono da Ing.

La percentuale più alta di chi pensa che il prossimo anno i prezzi del mattone residenziale aumenteranno è in Turchia, Regno Unito e Lussemburgo (72% del totale), seguono tedeschi e belgi (60%) e olandesi (57%). È proprio l’Olanda il Paese dove gli ottimisti sono decisamente aumentati (+32%).
In Italia solo il 30% degli intervistati ritiene che i prezzi delle case possano salire nell’arco dei prossimi 12 mesi. Una risposta azzardata visto che i prezzi scendono, lentamente, da circa sei anni (in media in Italia le quotazioni hanno lasciato sul terreno dall’inizio della crisi il 30% circa) e non ci sono segnali né di agevolazioni e politiche governative volte ad aumentare i volumi delle transazioni, né di tensioni sull’offerta per eccesso di domanda, per credere che le quotazioni possano riprendere a salire nel 2015.

A Londra, invece, e in tutto il Regno Unito le previsioni sono per una ulteriore crescita dei valori, con rischio bolla sempre più concreto. Tanto che le previsioni di Scenari Immobiliari registrano per Londra valori che saliranno ancora del 23% da qui al 2018, ma con un calo del 3% nel 2015.

In generale aumenta la percentuale di coloro che credono che negli ultimi dieci anni sia diventato sempre più difficile acquistare casa (oggi al 71%). Una percentuale che vale il 91% in Lussemburgo e il 90% in Italia, l’85% nel Regno Unito e l’80% in Francia. Anche se la rata del mutuo e le spese per la casa non spaventano più Europa e Usa. Restano in difficoltà però gli italiani, con il 40% che fatica a gestire la rata del mutuo o l’affitto (era il 46% un anno fa).
Quali sono, infine, le caratteristiche imprescindibili della casa dei sogni degli europei? I fattori determinanti nella scelta sono gli stessi per tutti: la prossimità ai servizi (negozi, trasporti, ristoranti, supermercati e palestre), il costo del mutuo o dell’affitto, la sicurezza del quartiere e, infine, le dimensioni della casa e la presenza o meno di aree all’aperto (balconi, terrazzo o giardino). Esigenza imperante resta, comunque, quella di trovare un’abitazione vicino al proprio luogo di lavoro, così da evitare noiosi e lunghi spostamenti che possono superare i 40 minuti per gli inglesi (45), i turchi (44) e i polacchi (43).

La vita ideale? Crescere i figli in Svezia, lavorare in Germania e andare in pensione in Spagna.

Semplici lettere dell’alfabeto, che però contano. Dopo gli elettrodomestici è ora di prendere confidenza con l’etichetta energetica delle case, indispensabile a quantificarne le prestazioni energetiche. In pratica, la certificazione dice quanto una casa spreca o risparmia energia. Il che dipende da tante variabili: infissi, impianti di climatizzazione, sistemi d’isolamento etc…

Ne prenda atto soprattutto chi vuole acquistare o vendere casa: sul mercato una classe energetica valida (come A, B o C) è più spendibile. La classe energetica è un’occasione favorevole per la diffusione di una cultura più sostenibile in termini di consumi (e sprechi).

La classe energetica è definita dal D. Lgs. 192 del 2005, recepimento di una direttiva comunitaria del 2002. Tutto bene, ma c’è stato subito un intoppo: quattro Regioni (enti autorizzati a legiferare in maniera autonoma in materia di energia) hanno scelto in alcuni casi di dotarsi di una legislazione propria rispetto alla certificazione: sono Lombardia, Piemonte, Liguria ed Emilia Romagna. È nata così una certa confusione dovuta alle differenze tra una regione e l’altra. Innanzitutto, almeno per ora, cade uno degli obiettivi principali del decreto: permettere un confronto tra le diverse abitazioni su scala nazionale.

A prescindere dalla regione, il certificato dura dieci anni; se nel frattempo si fanno interventi di ristrutturazione che modificano in modo significativo le prestazioni dell’appartamento (per esempio, la sostituzione della caldaia con una di resa diversa), è necessario aggiornare l’attestato.

Si tratta di una rivoluzione, in un certo senso, perché il mercato immobiliare italiano è vecchio, mediamente compreso tra le classi F e G (le più basse). Per questo motivo nel nostro Paese la certificazione assume un ruolo fondamentale: identificare gli interventi che consentano di rendere il nostro patrimonio immobiliare più sostenibile e meno sprecone. Si tratta di un passo sulla buona strada: regole più precise, che portino ad attestati più realistici, la renderanno ancora più utile.

Si è ritenuto più utile fornire un elenco, auspicabilmente esaustivo, dei possibili dubbi e chiarimenti in merito all’attestato energetico in forma di FAQ.

FAQ

Per quali edifici è necessario l’attestato di certificazione energetica?

La certificazione energetica si applica a tutte le categorie di edifici di cui all’articolo 3, del Decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412, ossia:

• edifici adibiti a residenza e assimilabili (abitazioni adibite a residenza con carattere continuativo, quali abitazioni civili e rurali, collegi, conventi, case di pena, caserme, abitazioni adibite a residenza con occupazione saltuaria, quali case per vacanze, fine settimana e simili, edifici adibiti ad albergo, pensione ed attività similari);
• edifici adibiti a uffici e assimilabili: pubblici o privati, indipendenti o contigui a costruzioni adibite anche ad attività industriali o artigianali, purché siano da tali costruzioni scorporabili agli effetti dell’isolamento termico;
• edifici adibiti a ospedali, cliniche o case di cura e assimilabili ivi compresi quelli adibiti a ricovero o cura di minori o anziani nonché le strutture protette per l’assistenza ed il recupero dei tossico-dipendenti e di altri soggetti affidati a servizi sociali pubblici;
• edifici adibiti ad attività ricreative o di culto e assimilabili (quali cinema e teatri, sale di riunioni per congressi, mostre, musei e biblioteche, luoghi di culto, bar, ristoranti, sale da ballo);
• edifici adibiti ad attività commerciali e assimilabili: quali negozi, magazzini di vendita all’ingrosso o al minuto, supermercati, esposizioni;
• edifici adibiti ad attività sportive (piscine, saune e assimilabili, palestre e assimilabili, servizi di supporto alle attività sportive);
• edifici adibiti ad attività scolastiche a tutti i livelli e assimilabili;
• edifici adibiti ad attività industriali ed artigianali e assimilabili.

Quali edifici sono esclusi?

Tra le categorie predette non rientrano, box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi e più in generale gli edifici in cui non è necessario garantire un confort abitativo.

E’ opinione prevalente che gli edifici adibiti a magazzini e/o depositi in categoria catastale C/2 qualora sprovvisti d’impianto di climatizzazione invernale siano esclusi da tale obbligo.

Altre tipologie di edifici escluse dall’obbligo di dotazione di Attestato di Prestazione Energetica sono elencate all’art.3 del D.Lgs. 19 agosto 2005 n. 19  ad esempio i fabbricati isolati con una superficie inferiore a 50 metri quadrati,  i fabbricati “al grezzo” o immobili venduti  “al rustico”; si ritiene, infatti, che l’obbligo di dotazione riguardi solamente edifici già ultimati in tutte quelle che sono le parti edilizie essenziali, completi di impianti e di tutte quelle finiture come i serramenti che in qualsiasi modo possano incidere sul consumo e sulle prestazioni energetiche.

In quali casi è obbligatorio ALLEGARE l’attestato di prestazione energetica? E in quali l PREDISPORLO (ma non necessariamente ALLEGARLO)? E le sanzioni in caso di inadempienza?

A tal proposito si riportano alcune tabelle di sintesi:

In quali casi è necessario inserire una clausola ad hoc nel contratto?            E’ possibile indicare un fac-simile di clausola adattabile ai vari contesti?

In merito all’obbligatorietà della clausola si ripropone una sintesi:

Una possibile dicitura nel caso di una locazione potrebbe essere:

“Il conduttore dà atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato di prestazione energetica emesso in data __/__/____ da (ing., arch., ecc.) ___________ , in ordine alla prestazione energetica dell’immobile locato.”

OPPURE

“Il conduttore dà atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, riguardo all’attestazione della prestazione energetica degli edifici. Copia dell’Attestato di Prestazione Energetica è allegato al contratto di locazione (se previsto)”

OPPURE nei casi previsti

“Edificio/immobile escluso dall’obbligo di presentazione dell’APE e dal d.lgs. 195/2005”

Quale durata di validità ha un attestato di prestazione energetica?

Secondo quanto disposto dai commi 2 e 3 dell’art.6 del DM 26/6/2009, l’attestato di certificazione energetica ha una validità massima di dieci anni, ma tale validità viene confermata solo se sono rispettate le prescrizioni normative vigenti per le operazioni di controllo di efficienza energetica, compreso le eventuali conseguenze di adeguamento, degli impianti di climatizzazione asserviti agli edifici. Nel caso di mancato rispetto delle predette disposizioni l’attestato di certificazione decade il 31 dicembre dell’anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza non rispettata per le predette operazioni di controllo di efficienza energetica. All’attestato di certificazione energetica va allegato (in copia o in originale) il libretto di impianto. In assenza di tale allegato, non potendo verificare la scadenza dell’ultimo adempimento, la validità decade il 31 dicembre dell’anno corrente.

Chi deve richiedere l’attestato di prestazione energetica?

L’attestato di prestazione energetica deve essere richiesto dal titolare del titolo abilitativo a costruire, comunque denominato, o dal proprietario, o dal detentore dell’immobile.

Chi sostiene le spese dell’attestato di prestazione energetica?

Il titolare del titolo abilitativo a costruire, comunque denominato, o il proprietario, o il detentore dell’immobile.

Nel caso di annunci commerciali di vendita o locazione degli edifici è obbligatorio far redigere l’attestato di prestazione energetica?

Si, è obbligatorio infatti che venga inserito negli annunci commerciali di vendita e locazione degli edifici l’indice di prestazione energetica contenuto nell’attestato di prestazione energetica, con la conseguenza che è necessario far redigere l’attestato da un tecnico abilitato. Non è pertanto possibile compilare l’autodichiarazione in classe G.

Ho visto delle offerte su Groupon o comunque a prezzi molto competitivi per la redazione dell’attestato?

L’inchiesta eseguita da Altroconsumo nel 2012 sulle certificazioni energetiche Low Cost di Groupon ha evidenziato alcune problematiche che si nascondono dietro i gruppi d’acquisto online.  Con l’acquisto del coupon si ha diritto a un sopralluogo e il rilascio dell’attestato che attesta la classe energetica dell’immobile. Al momento non esiste un elenco nazionale ufficiale dei certificatori. Nell’inchiesta sono state prese in esame tre differenti ditte gestite da altrettanti professionisti diversi.

La prima ha superato la prova, assicurando una risposta in tempi breve ed esaustiva alle richieste di Altroconsumo. Il certificato è stato puntale e solo dopo il sopralluogo.

La seconda ha avuto bisogno di un sollecito telefonico prima di rispondere alle richieste d’informazioni. È stato spedito un documento approssimativo da compilare e riconsegnare. Malgrado l’assenza di sopralluogo il certificato è arrivato comunque: classe D.

Nella terza, nonostante i numerosi tentativi telefonici nessuno ha mai risposto.  La prenotazione eseguita da Altroconsumo tramite il sito web di riferimento non ha dato luogo a nessuno contatto. Addirittura pochi giorni dopo il portale della ditta non esisteva neppure più.

Su tre coupon l’Associazione ha riscontrato tre risultati diversi, la cui attendibilità è apparsa fondata in una sola istanza.

Come controllare evitare le truffe?

Come prima cosa è opportuno conoscere gli obblighi minimi del certificatore energetico:

1) Deve eseguire, inderogabilmente, il sopralluogo;

2) Deve accedere in centrale termica e rilevare i dati del generatore di calore;

3) Nel caso di infissi vetrocamera deve controllarne la tipologia e gli spessori;

4) Deve fare il rilievo dell’appartamento/edificio;

5) Deve verificare i materiali costituenti l’involucro edilizio.

Controllate poi se il tecnico è titolare di partita IVA e se è iscritto a un Albo Professionale, inoltre chiedete se è coperto da assicurazione per responsabilità in caso di errori. Se una delle cose di cui sopra non vi risultasse, sappiate che, in caso di contenzioso, correte dei rischi.

LE RACCOMANDAZIONI NELL’ATTESTATO PER RISPARMIARE ENERGIA

L’attestato energetico oltre a fornire una fotografia dell’immobile allo stato attuale contiene importanti raccomandazioni su possibili interventi per migliorare l’efficienza energetica dell’immobile.

Si riporta a titolo di esempio (fonte Altroconsumo dicembre 2013), una scheda di alcuni significativi interventi con indicazione dei possibili risparmi fino al 30%. Si nota immediatamente come la sostituzione di una caldaia con una più efficiente consente un rientro rapido dell’investimento soprattutto in caso di edifici vetusti.

Fonte:

Ing. Damiano Schiavilla

C/o HGS Net – Ingegneria

]]> https://blog.latuacasapadova.it/2014/12/07/letichetta-energetica-delle-case-ape/feed/ 0 https://blog.latuacasapadova.it/2014/11/12/in-aumento-annunci-immobiliari-e-rogiti-per-case-in-vendita-in-modalita-rent-to-buy/ https://blog.latuacasapadova.it/2014/11/12/in-aumento-annunci-immobiliari-e-rogiti-per-case-in-vendita-in-modalita-rent-to-buy/#comments Wed, 12 Nov 2014 10:00:48 +0000 http://blog.latuacasapadova.it/?p=16 «Possibilità di affitto con riscatto». «Proponiamo rent to buy». Gli annunci di vendita che aggiungono simili incisi sono aumentati negli ultimi anni in risposta alle difficoltà di ripresa del mercato immobiliare. Si propone sempre più la via di combinare un contratto di affitto a uno di vendita, aggiornando vecchie formule o inventandone di nuove: se non riesco a cedere l’immobile, consento a chi è interessato di goderne subito, con l’impegno (obbligo o facoltà) di acquisirne la proprietà entro qualche anno, imputando i canoni versati – o una loro quota – a pagamento di una parte di prezzo.

Il decreto Sblocca Italia prevede ora una «disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili», per eliminarne le incertezze normative (vedi articolo a lato). Certo si potrà continuare, come prima, a combinare più contratti, ma la codificazione della formula punta anche a rilanciare gli accordi, che al momento rimangono difficilmente misurabili. Confedilizia ha al proposito già stilato un contratto-tipo di rent to buy, elaborato dall’ufficio legale sulla base del decreto e richiedibile presso le sue associazioni territoriali.

Quanto alla “generica” disponibilità al rent to buy, i numeri sono ancora in ascesa: il sito Kijiji segnala ad esempio che negli ultimi tre mesi questo tipo di annunci è aumentato del 23 per cento. Negli ultimi due-tre anni è stato comunque sempre un susseguirsi di “boom” di offerte. Ma quante si traducano in accordi è un altro discorso. «Il fenomeno è in ascesa, ma ancora circoscritto – osserva Vincenzo de Tommaso, responsabile dell’ufficio studi Idealista.it –. È vero che secondo i nostri dati l’offerta di case in rent to buy è più che triplicata negli ultimi due anni. Ma si tratta di numeri piccoli, a oggi circa 1.800 annunci, che rappresentano meno dell’1% dell’offerta del portale. La formula viene proposta soprattutto per le case di nuova costruzione, in genere abitazioni di 2-3 locali». Lombardia, Piemonte ed Emilia Romagna sono le regioni pilota; anche se crescono Toscana e Lazio. In media si tratta di appartamenti di 90 mq, con un prezzo richiesto di 170mila euro.

Nel residenziale, secondo l’ufficio studi di Immobiliare.it, il 64% degli annunci di rent to buy si riferisce ad abitazioni nuove o in pronta consegna; il 28% a quelle appena ristrutturate e quindi comparabili al nuovo. Il 65% degli immobili si trova nelle regioni del nord, il 30% al centro e solo il 5% al sud. La formula – sottolineano – è proposta soprattutto da costruttori interessati a piazzare più immobili nello stesso complesso, perché implica una conoscenza approfondita dell’impianto normativo e una solidità economica che consenta di fatto di prolungare l’iter della compravendita.

La presunta diffidenza dei privati è superabile con servizi di consulenza e supporto specializzati. In Italia, la rete Rent to Buy Consulting dichiara di aver concluso oltre un centinaio di contratti (diversi già a rogito), con una progressione che dimostra il crescente interesse per lo strumento (50% delle firme nel 2014). E anzi il fondatore, Andrea Russo, che rivendica «l’assenza di fallimenti delle operazioni», afferma di lavorare più con i privati che con i costruttori, «che chiedono di solito un acconto e un canone di locazione più elevati proprio perché offrono immobili nuovi». In teoria il rent to buy aiuta in primis i costruttori, che devono smaltire l’invenduto: ma non si può nascondere – denunciano gli operatori – che spesso sia usato come pura leva di marketing, per attirare clientela e proporre poi altre soluzioni. La Ducale, società di sviluppo immobiliare del gruppo Tecnocasa, ha avviato i primi contratti di rent to buy nel 2011 e da allora ne ha sottoscritti 62, di cui 12 già andati a rogito. «Il bilancio è positivo – dice il responsabile commerciale Alberto Girino – ma abbiamo deciso di riposizionarci con prezzi più convenienti e quindi abbandonare le offerte di rent to buy: perché se abbasso il costo non posso “rimanere fuori” per tre anni. Il rent to buy ha senso solo in un approccio strategico di costanza di prezzo».

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Spesso, quando paghiamo un’agenzia immobiliare abbiamo il  sospetto di affrontare una spesa inutile.

Perché?

La risposta è altrettanto semplice: generalmente non siamo a conoscenza del servizio che l’agenzia immobiliare professionale ci eroga, riteniamo a torto che il suo unico “ merito” sia stato quello di averci mostrato un immobile che si adatta alle nostre esigenze oppure di avere trovato un cliente per la casa che vogliamo vendere.

Per questa ragione valutiamo il lavoro come accessorio all’acquisto e conseguentemente siamo poco disposti a pagare la provvigione al’Agenzia.

In realtà l’Agenzia Immobiliare svolge un ruolo di cui la “ricerca” dell’immobile o del potenziale acquirente è solamente una delle attività al servizio del cliente.

Esempio: dal Commercialista andiamo portando tutti i nostri documenti fiscali, da quel momento il professionista elabora i dati e in base alla propria professionalità e soprattutto alla normativa fiscale, ci consiglia come gestire la nostra attività e/o proprietà e ci restituisce la dichiarazione dei redditi con gli importi da pagare al fisco, noi seguiamo con fiducia le indicazioni del Professionista.

L’Agente Immobiliare allo stesso modo, nel caso di un cliente che vuole acquistare:

Acquisisce le informazioni sui nostri desideri relativamente alla casa  ci aiuta a capire meglio quali siano le priorità nella scelta della futura abitazione.

Individua gli immobili sulla base delle nostre indicazioni e sulla base delle loro caratteristiche: non è sufficiente che un’abitazione sia di nostro gradimento, essa deve rispondere ad una serie di parametri che  ci consentano di acquistarla con tranquillità . Esempio: valutazione di eventuali vincoli quali ipoteche, stato degli impianti e della rispondenza alle normative vigenti, stato della costruzione… etc.

Allo stesso modo del Commercialista la professionalità dell’Agente immobiliare si sostanzia proprio nel “consegnare” al cliente la casa desiderata che deve essere stata analizzata in tutti i suoi aspetti anche non facilmente identificabili e visibili e che possono essere individuati e valutati solo da un Professionista.

Se invece è un proprietario di immobile che si rivolge all’Agente immobiliare avrà da lui specularmente, un servizio di analisi della propria abitazione per rendere l’immobile perfettamente “vendibile”,  di  ricerca di clienti acquirenti seriamente  intenzionati, con la corretta disponibilità per i pagamenti…etc.

A coronamento di tutto ciò l’Agente prepara la documentazione necessaria, redige il preliminare, supporta entrambi (acquirente e venditore) nel percorso che li porterà  dal Notaio in modo sicuro.

In conclusione è vero che per le compravendite immobiliari ci si può rivolgere al mercato cosiddetto privato senza essere assistiti da un professionista. Immaginate per un istante di compilarvi la dichiarazione dei redditi da soli… di andare in tribunale per veder riconosciuti i vostri diritti senza l’assistenza di un legale… impensabile ed impossibile.

La compravendita di un immobile merita la stessa attenzione e cura.

Fonte: Paolo Oprandi