Il primo passo da fare verso un uso migliore e più consapevole delle risorse consiste nella sostituzione delle vecchie lampadine con le quelle a risparmio energetico che, come suggerisce lo stesso nome, a parità di illuminazione permettono di risparmiare sino all’80% di energia! Per la transizione vi consigliamo di partire dalle stanze in cui in media sono richieste più di due ore di illuminazione quotidiana, teoricamente la sala o la cucina, sino a quelle in cui la richiesta è minore, normalmente le camere da letto.

In seconda istanza è buona norma prestare particolare attenzione ai dispositivi elettrici che rimangono costantemente accessi nell’arco della giornata, anche quando non vengono utilizzati: tevisioni, computer e altri device simili. In linea generale sarebbe opportuno spegnerli completamente durante le ore di inutilizzo, ma questo spesso è poco attuabile a causa della complessità degli impianti con cui sono installati o, ammettiamolo, della nostra pigrizia. Un rimedio soddisfacente consiste nell‘attivare la modalità stand by e nello scegliere di dispositivi con alte prestazioni energetiche.

Lo stesso dicesi di tutti quegli apparecchi che consumano energia solo per il fatto di essere collegati ad una presa elettrica (es. caricabatterie, stereo, lettore DVD..): munirsi di un timer che scolleghi i device dopo un lasso di tempo prestabilito è sicuramente la scelta più azzeccata per un piccolo, ma sicuro risparmio sulla bolletta.

Infine, ma non meno importante, ricordiamo che tra gli apparecchi che consumano più energia elettrica, ma che per ovvi motivi non possiamo spegnere, rientrano frigoriferi e congelatori. In questo caso il suggerimento è quello di non rinunciare alla qualità e di scegliere i modelli più efficienti in termini di consumi, posizionandoli, se possibile, nei luoghi più freschi della casa.

I beni immobili rappresentano oggi i beni rifugio per eccellenza, vale a dire quelle categorie di beni che, in determinate condizioni economiche avverse, non sono soggetti alla svalutazione. Il bene immobile è infatti reale, tangibile e qualsiasi condizione di mercato si verifichi non azzera il suo valore come invece può accadere nel caso di altri strumenti finanziari. Non a caso, da un recente sondaggio è emerso che oltre il 70% degli intervistati considera l’acquisto di una casa la forma di investimento più affidabile, mentre sono in pochi a ritenere più redditizi altri strumenti finanziari. L’acquisto di una casa è inoltre un investimento che conviene in quanto lo si può controllare fisicamente e, a seconda delle necessità, è possibile venderlo, affittarlo o utilizzarlo come abitazione principale, oppure intervenire per riqualificarlo aumentandone ulteriormente il valore.

Se da un lato le condizioni di precarietà lavorativa spesso non offrono le garanzie economiche necessarie per poter accedere ad un mutuo, dall’altro però la scelta del mutuo è considerata preferibile rispetto al pagamento di un affitto, soprattutto per la condizione di incertezza dello status di inquilino.

Se si decide di acquistare casa è bene tenere a mente alcune indicazioni, affinché l’acquisto si riveli un buon investimento. Innanzitutto bisognerà valutare se la casa sarà acquistata per uso personale o per ricavarne un rendimento: nel primo caso l’acquirente dovrà cercare una casa che soddisfi esclusivamente le proprie esigenze personali, tenendo conto quindi non solo dello spazio di cui si ha bisogno ma anche della distanza da luogo di lavoro, o scuola, oppure della vicinanza dai mezzi pubblici. Nel secondo caso, acquisto di un immobile con la previsione di ricavarne un rendimento, sarà opportuno seguire i consigli degli specialisti del settore. Per esempio, le case di minori dimensioni, inferiori quindi ai 100 metri quadrati, sono secondo gli esperti preferibili perché più facilmente rivendibili e perché si stima che questa categoria di immobili riacquisterà valore non appena ci sarà un minimo di ripresa economica. Può essere utile poi, controllare prima di acquistare se il piano regolatore per la zona in cui si trova l’immobile preveda interventi migliorativi che possano accrescere il valore dell’immobile: la rendita futura potrebbe essere di molto superiore a quella prevista al momento dell’acquisto.

Nel caso in cui l’immobile acquistato sia messo in locazione, il canone mensile versato dall’inquilino assicura un’entrata costante e predeterminata, sia a sostegno del mutuo, sia come rendita. L’investimento si rivelerà così realmente conveniente e potrà generare reddito fin da subito, garantendo un cash flow positivo.

In generale, la domanda di immobili in acquisto o in locazione è sempre elevata, per questo motivo la casa rimane un bene in cui gli esperti consigliano di investire anche in tempo di crisi.

COME SI PARTECIPA A UN’ASTA GIUDIZIARIA?
Qualsiasi persona fisica o giuridica, ad eccezione del debitore, può partecipare all’asta immobiliare offrendo una somma di denaro per aggiudicarsi la proprietà dell’immobile.Per prima cosa bisogna verificare il nostro effettivo interesse a partecipare all’asta consultando l’avviso di vendita, che deve essere pubblicato dai tribunali sui loro siti internet o suoi quotidiani nazionali almeno 45 giorni prima del termine per la presentazione delle offerte. L’avviso gli estremi per l’individuazione dell’immobile, il suo valore e altre notizie ritenute rilevanti. Insieme all’avviso viene pubblicata anche l’ordinanza di vendita, che contiene la descrizione della casa, il prezzo, le modalità di vendita e la perizia sullo stato dell’immobile.

PRESENTAZIONE DELLA DOMANDA DI PARTECIPAZIONE
Se l’annuncio ci interessa e vogliamo partecipare, possiamo presentare domanda di partecipazione. A seconda che la vendita sia a busta chiusa oppure con incanto cambia la modalità di presentazione.
Nel primo caso dobbiamo presentare all’ufficio deposito giudiziario del tribunale la domanda in carta da bollo (marca 14,42) e fare un’offerta. Quindi dobbiamo allegare un assegno circolare per la cauzione pari circa al 10% della cifra offerta, eventualmente l’assegno ci verrà restituito se non ci aggiudichiamo il bene.
Nel caso delle vendita con incanto dobbiamo presentare domanda in carta legale, una cauzione pari all’importo indicato nell’avviso di vendita e copia dei documenti richiesti dal bando di vendita.

PARTECIPAZIONE ALLA GARA D’ASTA E AGGIUDICAZIONE
Nella gara in busta chiusa i partecipanti presentano le offerte d’acquisto in busta chiusa in Cancelleria con l’indicazione del prezzo, del tempo, del modo di pagamento e di ogni altro elemento utile alla valutazione dell’offerta. Durante l’udienza fissata per l’esame dele offerte vengono aperte le buste in presenza dei vari offerenti. Se è stata presentata una sola offerta e questa supera di 1/5 il prezzo base d’asta, si procede all’aggiudicazione. Se l’unica offerta è pari al prezzo base d’asta si può procedere all’aggiudicazione solo col consenso del creditore procedente. Se invece ci sono più offerte, viene avviata una gara tra gli offerenti partendo dall’offerta più alta. Per la vendita in busta chiusa l’aggiudicazione è sempre definitiva.

La vendita con incanto è la gara tra offerenti: ogni partecipante deve presentarsi nel luogo e nel giorno indicati nell’avviso di vendita e proporre offerte che non siano inferiori alla base d’asta, con un rilancio obbligatorio il cui importo è fissato nell’avviso d’asta. Quando l’offerta non è seguita da alcun rilancio, entro tre minuti, l’ultimo offerente si aggiudica l’immobile. Viene così identificato l’aggiudicatario provvisorio.
Passati 10 giorni dalla vendita con incanto chiunque può presentare un’offerta aumentata di 1/5 del prezzo di aggiudicazione. Se questa viene presentata viene indetta una nuova gara a cui potranno partecipare l’aggiudicatario provvisorio, il nuovo offerente e tutti gli altri partecipanti alla precedente gara intenzionati a partecipare alla nuova gara, che dovranno depositare il doppio della cauzione.

VERSAMENTO DELL’IMPORTO
Chi si aggiudica l’asta deve poter disporre velocemente di tutta la cifra richiesta oppure farsi rilasciare un mutuo per tempo, tenendo conto che potrebbero esserci delle difficoltà nell’istruire la pratica. Esistono istituti di credito convenzionati con i tribunali, ma è necessario informarsi attentamente. All’importo che l’aggiudicatario deve versare entro i termini e le modalità indicate nell’avviso di vendita va detratta la cauzione rilasciata alla presentazione della domanda.

DECRETO DI TRASFERIMENTO
Il giudice delle esecuzioni, infine, sottoscrive il decreto di trasferimento, che costituisce titolo esecutivo e consente l’immediato rilascio dell’immobile. Nel documento viene cancellata ogni ipoteca o disposizione di pignoramento; quindi sull’immobile non gravano più pendenze giudiziarie.Tuttavia in caso di difficoltà, ad esempio se un immobile è occupato senza contratto o da inquilino moroso, il nuovo proprietario dovrà provvedere a proprie spese a eseguire lo sfratto, rivolgendosi a un legale che procederà alla liberazione tramite ufficiale giudiziario.

L’interesse dimostrato da parte degli investitori internazionali, orientati principalmente verso gli immobili di qualità, ha sicuramente avuto un impatto positivo sul mercato residenziale, che rappresenta la fetta più importante del mercato immobiliare del nostro Paese, con oltre l’80% del fatturato complessivo. Fatturato che peraltro è salito a quota 81 miliardi di euro grazie all’aumento di oltre l’1% delle compravendite (415mila abitazioni a fine anno). Secondo gli ultimi dati dell’agenzia delle Entrate particolare forza ha dimostrato il quarto trimestre 2014 con transazioni salite del 7,1% rispetto a un anno prima.

Il 2015 potrebbe chiudersi con un incremento delle compravendite fino a quota 450mila unità, grazie anche alla maggiore facilità di accesso al credito che consente alle famiglie di tornare a pensare all’acquisto. Il 2014 è stato segnato da un aumento delle erogazioni dei mutui, avvenimento che ha favorito in parte l’avvicinamento all’acquisto della casa: i mutui alle famiglie per l’acquisto delle abitazioni sono infatti cresciuti di oltre il 50% nei primi tre mesi del 2015, rispetto ai primi tre mesi del 2014. Secondo le rilevazioni dell’Istat, tra il 2013 e il 2014 le compravendite sono aumentate dell’1,6%.

I prezzi continuano invece a scendere, anche se in maniera modesta. I valori sono scesi in media del 15% nelle zone centrali e del 27% nelle aree zone periferiche. La stabilità dei prezzi potrebbe verificarsi nel 2016 e confermarsi anche per il 2017.
Il segmento della prima casa avrà una ripresa vivace, mentre quello della casa uso investimento e della casa vacanza, avranno una ripresa più ardua, a causa di una pesante tassazione. La risalita del mercato immobiliare sembra ormai tracciata, ma il processo sarà graduale. La presenza sul mercato di immobili a prezzi competitivi potrebbe comunque indurre gli investitori a cogliere delle buone opportunità. L’andamento generale dell’economia e dell’occupazione, incidendo sulla fiducia dei potenziali acquirenti, contribuirà a definire un mercato che, ormai da alcuni mesi vorrebbe ripartire e dovrebbe essere incentivato da una tassazione meno gravosa.

Il decreto, inoltre, prevede un iter più snello per alcune operazioni di riconversione degli immobili. La norma che ha il maggiore impatto sui proprietari di casa è la possibilità di effettuare con una semplice comunicazione di inizio lavori (CIL) «asseverata» da un professionista l’accorpamento di due o più appartamenti in uno o, al contrario, il frazionamento di un immobile grande in due o più unità. In precedenza, invece, era prevista la realizzazione di lavori di manutenzione straordinaria solamente mediante la Segnalazione Certificata Inizio Attività (SCIA). Di conseguenza, l’obbligo di ricorrere al permesso di costruire, costringeva a tempi molto più lunghi e consentiva ai comuni di chiedere gli oneri di costruzione, non previsti per la manutenzione straordinaria. Adesso con la CIL il tecnico si assume l’onere di garantire la regolarità del progetto, attesta la conformità dell’intervento agli strumenti urbanistici, l’esclusione dell’intervento sulle parti strutturali e i dati dell’impresa cui si intende affidare i lavori. Dopo l’invio, i lavori possono iniziare; anzi, la comunicazione può essere inviata anche a lavori in corso o addirittura ultimati, pagando però una sanzione. Un alleggerimento notevole rispetto alla richiesta di relazione tecnica con «data certa» in cui peraltro il tecnico doveva attestare anche che l’intervento non richiedesse titolo abilitativo ai sensi di norme statali e regionali.

Infine, gli interventi di ristrutturazione che beneficiano delle detrazioni per la ristrutturazione e la riqualificazione energetica usufruiscono di un’aliquota agevolata al 4%, anziché al dieci. Questo bonus sarà compensato portando al dieci l’aliquota per le nuove costruzioni.

Per evitare qualsiasi incidente elettrico, è necessario dotarsi di strumenti sicuri e capaci di funzionare senza il nostro controllo. Per i bagni per esempio, in aiuto dei più distratti, esistono apparecchi dotati di spegnimento automatico. Per chi soffre di problemi allergici risultano utili gli apparecchi che filtrano e depurano l’aria. Per le cene all’aperto in terrazza o in giardino sono ottimi i riscaldatori per esterno capaci di irradiare calore entro un’area limitata ma comunque gradevole. Per gli ambienti che anche d’inverno sono privi di caloriferi o di qualsiasi altra fonte di calore ci sono soluzioni come i radiatori Vortice. Per i garage o per piccole zone possono essere installati cavi speciali come il Raytech che evitano che la temperatura scenda sotto lo zero, scongiurando quindi il pericoli di danni gravi.

La necessaria sicurezza non è garantita dal semplice marchio CE: occorre prestare attenzione ad alcuni importanti accorgimenti. Innanzitutto, è sempre buona norma programmare lo spegnimento automatico degli apparecchi, verificare, poi, il doppio isolamento dell’apparecchio, rappresentato dal simbolo del quadrato dentro ad un altro più grande. In presenza di bambini piccoli un apparecchio installato a parete e in una posizione difficilmente raggiungibile può essere una buona soluzione. Per gli apparecchi situati nei bagni o comunque in ambienti umidi è bene che sia presente la sigla IP21, che assicura isolamento e protezione anche in caso di spruzzi d’acqua, evitando così pericolosi incidenti. Per impedire corto circuiti o incendi esistono apparecchi che, in caso di ribaltamento, bloccano immediatamente il funzionamento della resistenza.

La scelta del dispositivo è molto importante: per rispondere alle diverse esigenze di ogni persona ne esistono molti modelli. Per esempio, per chi ha problemi respiratori esistono versioni con filtri multipli, o lavabili, con lampada UV che elimina i batteri o dotati di ionizzatore. Per chi desidera il massimo silenzio i termoventilatori ceramici o al quarzo sono un’ottima soluzione e risultano persino più potenti di quelli tradizionali ed in grado di consumare meno energia. Per i più esigenti, alla ricerca di un aspetto gradevole anche negli apparecchi più funzionali, i modelli più moderni sono dotati di design armoniosi ed equilibrati, che si integrano senza problemi in qualsiasi tipo di ambiente. Prima di scegliere, inoltre, è bene considerare l’uso che dobbiamo fare del dispositivo, e quanto abbiamo bisogno di portarlo in giro per casa: per grandi spostamenti è meglio allora optare per un modello piccolo che si può spostare a mano, piuttosto che un modello grande, per quanto questo possa essere munito di ruote.

Per assicurare una buona diffusione del calore nel caso di ambienti grandi o con soffitti alti, il modello senza pale Dyson riesce ad irradiare calore rapidamente nell’area circostante garantendo anche un grande risparmio energetico; oppure un’alternativa interessante è rappresentata dai modelli a torre come Argoclima e De’ Longhi che distribuiscono l’aria calda in maniera circolare. Nel caso invece di piccoli spazi, esistono termoventilatori mini, come quelli di Leroy Merlin che, dotati di ventole di piccole dimensioni, permettono di riscaldare ogni angolo della casa. Dato che  il calore tende a seccare l’aria ricordarsi, inoltre, di aprire la finestra per ricambiare l’aria almeno ogni tre o quattro ore.

Il tema della sicurezza martella soprattutto in questo periodo estivo, ora che in molti si preparano a lasciare le abitazioni per andare in vacanza. Anche se, come sottolinea uno studio condotto dal centro Transcrime dell’Università Cattolica di Milano e dall’Università degli studi di Trento, prendendo in esame la provincia di Milano, contrariamente all’opinione comune è dicembre il mese più critico, con il 12% dei furti. Il doppio rispetto ad agosto, che anzi è agli ultimi posti.

L’analisi nulla toglie però alla necessità, in questo periodo, di render la propria casa più sicura, a prova di ladro. Più intelligente, verrebbe da dire guardando le ultime frontiere: la sicurezza è infatti uno degli aspetti su cui gioca lo sviluppo della “smart home“. Ulteriore conferma s’è avuta di recente quando Google ha acquistato Dropcam, società californiana specializzata in sistemi di videosorveglianza in alta definizione e gestibili dal proprio device mobile (smartphone o tablet). Un acquisto che ufficialmente è avvenuto da parte di Nest Labs, azienda che produce termostati e rilevatori di fumo controllati attraverso la rete, e che Google aveva acquisito qualche mese fa. Ogni camera wifi costa 149 o 199 dollari ed è dotata di zoom, visione notturna, microfono, altoparlante, notifica automatica del pericolo. In aggiunta c’è il costo per salvare le registrazioni su uno spazio cloud. Per un impianto di videosorveglianza di questo tipo si può dunque far da sé, i prodotti sul mercato non mancano e i sistemi integrati e connessi in rete sono più sicuri che in passato. Ma è sempre meglio, costi a parte, rivolgersi alle società specializzate, il cui intervento è ancor più necessario nei casi di protezione esterna, come nelle villette con giardino (dove i costi salgono di tre volte).

Resta il fatto che, se migliorano e facilitano la gestione della casa, questi sistemi obbligano d’altra parte a spostare l’attenzione verso i pericoli da hackeraggio. I consigli degli esperti sono di tenere sempre aggiornato il software, potenziare le password, prevedere un canale wifi domestico dedicato ai device connessi, e nel caso rivolgersi a un tecnico che installi e configuri il tutto.

La protezione attiva della videosorveglianza deve però combinarsi con quella passiva (blindatura). Detto altrimenti: va bene disporre telecamere in ogni punto della casa, ma dopo aver previsto strutture antiscasso per porte e finestre. I punti d’attacco degli infissi sono i meccanismi di movimentazione e il vetro: ci si può tutelare con “funghi” antieffrazione, cioè agganci interni che assicurano le ante, doppi vetri stratificati e maniglie a chiave o pulsante. Il prezzo rispetto alle finestre più indifese sale di pochi punti percentuali. Allo scopo servono anche le “antiestetiche”, ma efficaci, inferriate fisse.

Per le porte d’ingresso, in un appartamento condominiale è necessario orientarsi verso una classe 3 di antieffrazione (circa 1.500 euro, incluso montaggio e Iva); in abitazioni signorili, villette e case unifamiliari è preferibile almeno una classe 4 (intorno ai 2mila euro). Tra le serrature, quelle a cilindro, rispetto alla doppia mappa, hanno il vantaggio di poter essere sostituite con facilità e quindi alzare il livello di sicurezza nel corso degli anni. Un buon cilindro meccanico europeo (con defender, cioè la protezione esterna) si ottiene con 250 euro. E una garanzia di controllo è data dalla tessera di proprietà, sorta di carta d’identità del sistema, da presentare per ottenere i duplicati di chiave.

Per stare infine più tranquilli, e non solo d’estate, a tutelare le case da furti e rapine intervengono anche le assicurazioni. La maggior parte delle polizze sono sottoscrivibili soltanto insieme ad altre coperture, come quella contro i danni da incendio o la Rc del proprietario. Le compagnie hanno allargato l’offerta sul web e il premio annuo (per incendio, furto ed Rc) si aggira sui 250-300 euro. Ma il confronto non può basarsi solo su quello, perché vanno visti ad esempio anche il massimale e la franchigia. Studiare bene le clausole, è il consiglio, tenendo ben presenti le proprie esigenze

L’art. 23 del decreto-legge 12 settembre 2014 n. 133 (“Decreto Sblocca Italia”, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 121 del 12 settembre 2014 ed entrato in vigore il 13 settembre 2014), introduce nell’ordinamento giuridico italiano la disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, secondo la quale “I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che  prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine  determinato  imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di  canone  indicata  nel contratto, sono trascritti ai sensi dell’  articolo  2645-bis  codice civile. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all’ articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile.

Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche  non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle  parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo. Ai contratti di cui al comma 1 si applicano gli  articoli  2668, quarto comma, 2775-bis e  2825-bis  del  codice  civile.       Il  termine triennale previsto dal comma terzo dell’articolo 2645-bis del  codice civile e’ elevato a tutta la durata del contratto e  comunque  ad  un periodo  non  superiore  a  dieci  anni.  Si  applicano  altresi’  le disposizioni degli articoli da 1002 a  1007  nonche’  degli  articoli 1012 e 1013 del codice civile, in  quanto  compatibili.

In  caso  di inadempimento si applica l’articolo 2932 del codice civile.

Se il contratto di cui al comma 1 ha per oggetto  un’abitazione, il divieto di cui all’articolo 8 del decreto  legislativo  20  giugno 2005, n.122, opera fin dalla concessione del godimento. In caso di risoluzione  per  inadempimento  del  concedente,  lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata  degli  interessi  legali.  In  caso  di  risoluzione  per inadempimento  del  conduttore,  il  concedente   ha   diritto   alla restituzione dell’immobile  ed  acquisisce  interamente  i  canoni  a titolo di indennita’, se non  e’  stato  diversamente  convenuto  nel contratto.

In caso di fallimento  del  concedente  il  contratto  prosegue, fatta salva l’applicazione dell’articolo 67, comma 3, lettera c), del regio decreto 16 marzo 1942, n.267, e  successive  modificazioni.  In caso di fallimento del conduttore, si applica l’articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942,  n.267,  e  successive  modificazioni;  se  il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le  disposizioni  di cui al comma 5.

 Dopo l’articolo 8, comma 5, del  decreto-legge  28  marzo  2014, n.47, convertito con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n.80, e’ aggiunto  il  seguente:  “5-bis.  Le  disposizioni  del  presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione con clausola di trasferimento della proprieta’ vincolante per ambedue le parti  e  di vendita con riserva di  proprieta’,  stipulati  successivamente  alla data di entrata in vigore della presente disposizione.”.

 L’efficacia della disposizione di cui al comma 7 e’  subordinata al positivo  perfezionamento  della  procedimento  di  autorizzazione della Commissione Europea di cui all’articolo 107  del  Trattato  sul Funzionamento  dell’Unione   Europea   (TFUE),   di   cui   e’ data comunicazione nella gazzetta ufficiale”.

Si tratta di fattispecie che vengono generalmente ricondotte nella locuzione  “rent to buy”, figura di derivazione anglosassone con la quale si descrive un’operazione unitaria – che può svilupparsi in forme diverse – attraverso la quale viene assicurata, a chi ha intenzione di acquistare un immobile, la possibilità di conseguire immediatamente, mediante un contratto di locazione,  il godimento di un immobile,  mediante il pagamento di un canone periodico (di regola più elevato di quello praticato dal mercato, in quanto destinato non solo a remunerare il godimento dell’immobile, ma anche a riservare una quota parte in conto prezzo della successiva vendita) e rinviando a un momento successivo l’acquisto del diritto di proprietà e il pagamento del corrispettivo residuo, imputando, in tutto o in parte, al prezzo ancora dovuto i canoni pagati in precedenza.

Il rent to buy può avere ad oggetto qualsiasi immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni, negozi e persino terreni.

In sostanza, mediante tale contratto, si consente, da un lato, al conduttore/acquirente di conseguire immediatamente la detenzione di un alloggio che soddisfi le proprie esigenze, spostando avanti nel tempo (massimo 10 anni) l’esigenza di reperire tutta la provvista necessaria (ad esempio, con la vendita di altro immobile o mediante la concessione di un mutuo) e, dall’altro lato, al locatore/venditore di “assicurarsi” il trasferimento (se pur differito nel tempo) dell’immobile  e di superare le attuali difficoltà di mercato (che impongono una forte svalutazione se necessitati a vendere), ammortizzando, nel contempo, i costi connessi alla gestione della proprietà immobiliare (tributi , tasse, spese di manutenzione, oneri finanziari derivanti da mutui in ammortamento, ecc.).

Il legislatore, come detto,  stabilisce che i contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell’art. 2645-bis c.c., che regola la trascrizione dei contratti preliminari.

Tali contratti  dovranno, pertanto, rivestire la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.

La legge prevede quindi la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di rent to buy, che consente al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti o altre formalità pregidizievoli che dovessero emergere dopo la trascrizione del rent to buy. La trascrizione ha una durata massima di 10 anni.

La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all’art. 2643, comma primo, numero 8) c.c., a norma del quale si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione i contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni, con l’effetto che colui che pone per primo in essere la trascrizione è preferito rispetto a chi non trascrive affatto o trascrive successivamente il proprio titolo, con evidente efficacia dichiarativa dalla formalità della trascrizione che è opponibile ai terzi.

Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.

In questo caso per la liberazione dell’immobile la procedura da seguire non è quella di sfratto ma di rilascio del bene: molto più breve e meno costosa.

Ai detti contratti si applicano gli articoli 2668, quarto comma, c.c., sulle disposizioni relative alla cancellazione della trascrizione dei contratti preliminari quando la cancellazione è debitamente consentita dalle parti interessate ovvero è ordinata giudizialmente con sentenza passata in giudicato, 2775-bis, c.c., quanto al privilegio speciale sull’immobile a garanzia dei crediti (di restituzione) del futuro acquirente per il caso dell’inadempimento del venditore, e 2825-bis c.c., a norma del quale “L’ipoteca iscritta su edificio o complesso condominiale, anche da costruire o in corso di costruzione, a garanzia di finanziamento dell’intervento edilizio ai sensi degli articoli 38 e seguenti del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, prevale sulla trascrizione anteriore dei contratti preliminari di cui all’articolo 2645-bis, limitatamente alla quota di debito derivante dal suddetto finanziamento che il promissario acquirente si sia accollata con il contratto preliminare o con altro atto successivo eventualmente adeguata ai sensi dell’articolo 39, comma 3, del citato decreto legislativo n. 385 del 1993. Se l’accollo risulta da atto successivo, questo è annotato in margine alla trascrizione del contratto preliminare.” (articolo inserito dall’art. 3, del d.l. n. 669/1996, poi convertito nella l. n. 30/1997).

La fattispecie negoziale in commento quindi, può avere ad oggetto anche un immobile in costruzione. Tuttavia se il bene è allo stato grezzo, sarà necessario cancellare l’ipoteca che grava sul bene. E’ però possibile prevedere l’accollo del mutuo.

A differenza del contratto preliminare, il termine triennale previsto dal comma terzo dell’art. 2645-bis del codice civile è elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni. Si applicano altresì le norme in materia di usufrutto, riguardo a inventario e garanzia, al carico delle spese di manutenzione e alle pretese di terzi e/o liti (artt. da 1002 a 1007 e artt. 1012 e 1013 c.c.), in quanto compatibili.

Nel caso di inadempimento si applica l’art. 2932 del codice civile (esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto, mediante emanazione di una sentenza che trasferisce il diritto di proprietà dell’immobile promesso in vendita in luogo dell’atto (definitivo) non concluso per inadempimento di una delle parti).

Se il contratto ha per oggetto un immobile ad uso abitativo,  il divieto di cui all’art. 8 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122 (Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210), opera fin dalla concessione del godimento.

Il notaio quindi non può  procedere alla stipula dell’atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull’immobile.

Inoltre troverà applicazione integrale la disciplina dettata dal succitato decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122 relativamente al contenuto del contratto preliminare e alla polizza fideiussoria a garanzia della restituzione delle somme anticipatamente corrisposte.

In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile e acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto.

In caso di fallimento del concedente il contratto prosegue, fatta salva l’applicazione dell’art. 67, comma 3, lett. c), del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, a norma del quale “Non sono soggette ad azione revocatoria le vendite a giusto prezzo di immobili ad uso abitativo, destinati costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti e affini fino entro il terzo grado, ovvero un immobile ad uso non abitativo destinato a costituire la sede principale dell’attività di impresa dell’acquirente purché alla data di dichiarazione di fallimento tale attività sia effettivamente esercitata ovvero siano stati compiuti investimenti per darvi inizio.”.

In caso di fallimento del conduttore, si applica l’art. 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, rimettendo, in tal modo, al curatore, con l’autorizzazione del comitato dei creditori, la valutazione relativa all’opportunità di continuare o meno il rapporto contrattuale; se il curatore si scioglie dal contratto preliminare di vendita immobiliare trascritto ai sensi dell’art. 2645-bis c.c., l’acquirente ha diritto di far valere il proprio credito nel passivo, senza che gli sia dovuto il risarcimento del danno e gode del privilegio di cui all’art. 2775-bis c.c., a condizione che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare non siano cessati anteriormente alla data della dichiarazione di fallimento.

Per quanto concerne gli aspetti fiscali, l’Agenzia delle Entrate ha emanato in data 19 febbraio 2015 la Circolare  n. 4/E con la quale viene fatta chiarezza sulla disciplina fiscale  da applicare al contratto oggetto delle superiori considerazioni e che verrà esaminata in un successivo scritto esclusivamente dedicato a tale argomento.

Alessandro Nazari notaio in Padova

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare, detto anche compromesso, è un contratto in forma scritta, con il quale una parte, proprietaria dell’immobile (Promittente venditore) si obbliga a vendere ad un’altra parte (promissario acquirente) la proprietà dell’immobile al prezzo e secondo modalità e termini stabiliti nel contratto medesimo, e quindi entrambi i soggetti si impegnano a stipulare un successivo contratto, detto Rogito notarile definitivo di compravendita, con il quale verrà trasferita la proprietà. Il Preliminare può essere una scrittura privata (autenticata o no) o un atto pubblico notarile.

Quando e perché si fa un Preliminare

Per impegnare reciprocamente le parti (promittente acquirente e promittente venditrice) a vendere  e ad acquistare un immobile e quindi a impegnare le parti a stipulare in un momento successivo il contratto definitivo di compravendita. In altre parole il contratto preliminare di compravendita ha l’effetto, per la Parte acquirente di “prenotare” l’immobile e per la Parte Venditrice di essere “obbligata” a venderlo.

Il preliminare è obbligatorio?

No, si può stipulare direttamente la compravendita con Rogito notarile.

Con il preliminare le parti si obbligano rispettivamente a vendere e ad acquistare, per cui esso può essere opportuno per formalizzare l’obbligazione assunta dalle parti, regolare il versamento di somme versate e gli aspetti della futura vendita. La stipula è utile, quindi nelle ipotesi in cui intercorra del tempo tra l’individuazione dell’immobile di gradimento e la conclusione del contratto

Cosa si deve scrivere in un contratto preliminare affinché sia valido?

• Identificare le Parti
• Riportare le garanzie prestate dal venditore
• descrivere esattamente l’immobile con indicazione dell’indirizzo, delle caratteristiche (appartamento, villino, ecc., numero e natura dei vani, dati catastali, allegare le planimetrie, attestato di prestazione energetica)
• prevedere il prezzo della vendita e le modalità di pagamento.
• caso in cui il venditore sia il costruttore dell’immobile
• Identificare i tempi per il perfezionamento del contratto con il Rogito definitivo.

Le Parti

Nel Preliminare si identificano i soggetti contraenti (venditore ed acquirente) è possibile che nel preliminare si dia la possibilità che l’acquirente cambi al momento del Rogito definitivo. E’ necessario a tal fine che ciò venga espressamente previsto. (es. il promissario acquirente si impegna ad acquistare per se o per persona da nominare in sede di rogito con il gradimento scritto da parte del promittente venditore) .

Le garanzie del venditore

In un contratto preliminare è necessario, affinchè esso sia valido, che il Proprietario venditore “garantisca” l’Acquirente che vengano riportate alcune informazioni essenziali quali:

• Che il venditore sia effettivamente/giuridicamente titolato a vendere l’immobile
• l’immobile sia catastalmente conforme. E’ opportuno far predisporre una relazione da parte di un tecnico circa la regolarità catastale e la regolarità urbanistica e edilizia. (es. un immobile abusivo rende nullo il preliminare)
• Garanzie circa il pagamento delle spese condominiali (l’acquirente è obbligato solidalmente al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e quello precedente è quindi opportune avere la certificazione da parte dell’amministratore condominiale del pagamento da parte del venditore delle spese condominiali)
• Garanzie circa lo stato degli impianti: documentazione comprovante la conformità alle normative in materia di sicurezza. La parte venditrice inoltre, deve rendere disponibile l’APE ( attestato di prestazione energetica) al potenziale acquirente ed è opportuno consegnarlo al Preliminare anche se l’obbligo scatta al Rogito.

Prezzo e modalità di pagamento

Nel contratto preliminare va indicato il prezzo concordato per la compravendita e le modalità di pagamento dello stesso, normalmente al preliminare viene versata una caparra denominata “confirmatoria” questo pagamento ha la funzione di rafforzamento e garanzia dell’obbligazione contrattuale e quindi di risarcimento del danno in caso di inadempimento al momento del rogito diviene parte del prezzo della compravendita.

Registrazione del contratto preliminare

Il preliminare deve essere sempre registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione (cosiddetta registrazione a termine fisso) presso l’Ufficio del Registro.

Preliminare di acquisto da Costruttore

Nel caso in cui un soggetto privato persona fisica acquisti da un costruttore un immobile da costruire o in corso di costruzione, il D.LGS. 20 giugno 2005 n. 122 stabilisce che il venditore sia obbligato ad esibire in sede di preliminare: una fideiussione che garantisca la restituzione delle somme incassate nell’ipotesi in cui si verifichi una situazione di crisi;

Per situazione di crisi si intende:

• a) trascrizione del pignoramento relativo all’immobile oggetto del contratto;
• b) di pubblicazione della sentenza dichiarativa fallimento o del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa;
• c) di presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo;
• d) di pubblicazione della sentenza che dichiara stato di insolvenza o, se anteriore, del decreto dispone la liquidazione coatta amministrativa o l’amministrazione straordinaria.

La fideiussione può essere escussa a decorrere dalla data in cui si è verificata la situazione di crisi.

Chi può rilasciare una fidejussione?

La fideiussione può essere rilasciata da una banca, un’impresa esercente le assicurazioni o da intermediari finanziari iscritti nell’elenco speciale di cui all’articolo 107 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, Il Preliminare deve sempre riportare i tempi di esecuzione del contratto stesso: data del Rogito

Tempi

Il Preliminare deve sempre riportare i tempi di esecuzione del contratto stesso: data del Rogito

Fonte: Paolo Oprandi

Mutui agevolati giovani coppie e famiglie, una richiesta sempre più frequente, soprattutto in presenza di un quadro economico a tinte decisamente fosche. Eppure, per quanti desiderassero acquistare, ristrutturare o migliorare a livello energetico una prima casa, è in arrivo un apposito Fondo di Garanzia. Lo scorso 29 settembre è stato pubblicato il decreto del Ministero dell’Economia, che chiarisce come siano stati stanziati 600 milioni di euro per tre anni (dal 2014 al 2016), proprio per coprire il 50 per cento dell’importo (purché il prestito non sia superiore ai 250 mila euro). E per l’accesso al finanziamento sono stati stabiliti criteri di priorità a favore di giovani coppie, single con figli e under 35.

Cosa dice il decreto
Le informazioni sono tutte contenute nel decreto del dicastero economico datato 31 luglio 2014, “Disciplina del Fondo di garanzia “prima casa” di cui all’articolo 1, comma 48, lett. C) della legge 27 dicembre 2013, n. 147”, dov’è anche indicato che la gestione del Fondo è attribuita alla Consap (Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici). Alla dotazione finanziaria potranno comunque partecipare anche Regioni ed enti locali, su base volontaria.

I requisiti dell’immobile
Non tutti gli immobili, ovviamente, potranno godere del finanziamento; nello specifico, saranno ammessi solo quelli adibiti ad abitazione principale, che non rientrino nelle categorie catastali A1, A8 e A9. Inoltre, chi contrae il mutuo non deve essere proprietario di altri immobili. Le operazioni di erogazione dei mutui garantiti potranno essere effettuate da banche e intermediari in base a un protocollo stipulato tra il Tesoro e l’Associazione Bancaria italiana (Abi).

Come si aderisce al Fondo?
Per poter attivare la garanzia, si dovrà fornire alla Consap una serie di documenti tra cui quelli attestanti l’avvenuta erogazione del mutuo al mutuatario. Entro 30 giorni dalla data di ricevimento della richiesta, la Consap – secondo l’ordine cronologico di ricevimento delle richieste – provvederà a corrispondere l’importo dovuto a banche e intermediari.

La garanzia verrà ovviamente meno se risulterà essere stata concessa sulla base di dati, notizie o dichiarazioni mendaci, inesatte o reticenti.