In questo clima, si apre per la prima volta al mondo dei privati il mercato delle aste immobiliari che, sino ancora a poco tempo fa era territorio esclusivo di pochi privilegiati del settore ed assolutamente precluso ad ogni persona esterna. Tuttavia, nonostante le quotazioni immobiliari siano in discesa libera, l’acquisto di un immobile all’asta resta un lusso che solo chi possiede abbastanza soldi per saldare può permettersi. Fortunatamente anche in questo segmento, qualcosa si sta muovendo. Ci stiamo riferendo “Mutuo in Asta”, l’offerta messa a punto dalla Unicredit Management Bank per ampliare la partecipazione alle aste e consentire anche ai privati la possibilità di aggiudicarsi un immobile all’asta anche se non si possiede, nel breve periodo, la liquidità necessaria.

A spingere Unicredit a questa decisione è stato senza dubbio il pessimo andamento delle aste causato, in larga parte, dall’arresto del mercato immobiliare dal 2008 ad oggi. Nell’ultimo quinquennio il 30% delle aste è andato deserto e il restante 70% si è concluso con la vendita dell’immobile ad un prezzo veramente troppo stracciato; allo stesso tempo le esecuzioni immobiliari sono aumentate del 25% e, ahimè, il trend non sembra arrestarsi anzi, secondo fonti auterevoli, nei prossimi anni assisteremo ad un ulteriore aumento!

I tribunali in cui è già possibile usfruire del “mutuo in asta” superano già il centinaio e sono destinati ad aumentare!

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COME SI PARTECIPA A UN’ASTA GIUDIZIARIA?
Qualsiasi persona fisica o giuridica, ad eccezione del debitore, può partecipare all’asta immobiliare offrendo una somma di denaro per aggiudicarsi la proprietà dell’immobile.Per prima cosa bisogna verificare il nostro effettivo interesse a partecipare all’asta consultando l’avviso di vendita, che deve essere pubblicato dai tribunali sui loro siti internet o suoi quotidiani nazionali almeno 45 giorni prima del termine per la presentazione delle offerte. L’avviso gli estremi per l’individuazione dell’immobile, il suo valore e altre notizie ritenute rilevanti. Insieme all’avviso viene pubblicata anche l’ordinanza di vendita, che contiene la descrizione della casa, il prezzo, le modalità di vendita e la perizia sullo stato dell’immobile.

PRESENTAZIONE DELLA DOMANDA DI PARTECIPAZIONE
Se l’annuncio ci interessa e vogliamo partecipare, possiamo presentare domanda di partecipazione. A seconda che la vendita sia a busta chiusa oppure con incanto cambia la modalità di presentazione.
Nel primo caso dobbiamo presentare all’ufficio deposito giudiziario del tribunale la domanda in carta da bollo (marca 14,42) e fare un’offerta. Quindi dobbiamo allegare un assegno circolare per la cauzione pari circa al 10% della cifra offerta, eventualmente l’assegno ci verrà restituito se non ci aggiudichiamo il bene.
Nel caso delle vendita con incanto dobbiamo presentare domanda in carta legale, una cauzione pari all’importo indicato nell’avviso di vendita e copia dei documenti richiesti dal bando di vendita.

PARTECIPAZIONE ALLA GARA D’ASTA E AGGIUDICAZIONE
Nella gara in busta chiusa i partecipanti presentano le offerte d’acquisto in busta chiusa in Cancelleria con l’indicazione del prezzo, del tempo, del modo di pagamento e di ogni altro elemento utile alla valutazione dell’offerta. Durante l’udienza fissata per l’esame dele offerte vengono aperte le buste in presenza dei vari offerenti. Se è stata presentata una sola offerta e questa supera di 1/5 il prezzo base d’asta, si procede all’aggiudicazione. Se l’unica offerta è pari al prezzo base d’asta si può procedere all’aggiudicazione solo col consenso del creditore procedente. Se invece ci sono più offerte, viene avviata una gara tra gli offerenti partendo dall’offerta più alta. Per la vendita in busta chiusa l’aggiudicazione è sempre definitiva.

La vendita con incanto è la gara tra offerenti: ogni partecipante deve presentarsi nel luogo e nel giorno indicati nell’avviso di vendita e proporre offerte che non siano inferiori alla base d’asta, con un rilancio obbligatorio il cui importo è fissato nell’avviso d’asta. Quando l’offerta non è seguita da alcun rilancio, entro tre minuti, l’ultimo offerente si aggiudica l’immobile. Viene così identificato l’aggiudicatario provvisorio.
Passati 10 giorni dalla vendita con incanto chiunque può presentare un’offerta aumentata di 1/5 del prezzo di aggiudicazione. Se questa viene presentata viene indetta una nuova gara a cui potranno partecipare l’aggiudicatario provvisorio, il nuovo offerente e tutti gli altri partecipanti alla precedente gara intenzionati a partecipare alla nuova gara, che dovranno depositare il doppio della cauzione.

VERSAMENTO DELL’IMPORTO
Chi si aggiudica l’asta deve poter disporre velocemente di tutta la cifra richiesta oppure farsi rilasciare un mutuo per tempo, tenendo conto che potrebbero esserci delle difficoltà nell’istruire la pratica. Esistono istituti di credito convenzionati con i tribunali, ma è necessario informarsi attentamente. All’importo che l’aggiudicatario deve versare entro i termini e le modalità indicate nell’avviso di vendita va detratta la cauzione rilasciata alla presentazione della domanda.

DECRETO DI TRASFERIMENTO
Il giudice delle esecuzioni, infine, sottoscrive il decreto di trasferimento, che costituisce titolo esecutivo e consente l’immediato rilascio dell’immobile. Nel documento viene cancellata ogni ipoteca o disposizione di pignoramento; quindi sull’immobile non gravano più pendenze giudiziarie.Tuttavia in caso di difficoltà, ad esempio se un immobile è occupato senza contratto o da inquilino moroso, il nuovo proprietario dovrà provvedere a proprie spese a eseguire lo sfratto, rivolgendosi a un legale che procederà alla liberazione tramite ufficiale giudiziario.

Mutui agevolati giovani coppie e famiglie, una richiesta sempre più frequente, soprattutto in presenza di un quadro economico a tinte decisamente fosche. Eppure, per quanti desiderassero acquistare, ristrutturare o migliorare a livello energetico una prima casa, è in arrivo un apposito Fondo di Garanzia. Lo scorso 29 settembre è stato pubblicato il decreto del Ministero dell’Economia, che chiarisce come siano stati stanziati 600 milioni di euro per tre anni (dal 2014 al 2016), proprio per coprire il 50 per cento dell’importo (purché il prestito non sia superiore ai 250 mila euro). E per l’accesso al finanziamento sono stati stabiliti criteri di priorità a favore di giovani coppie, single con figli e under 35.

Cosa dice il decreto
Le informazioni sono tutte contenute nel decreto del dicastero economico datato 31 luglio 2014, “Disciplina del Fondo di garanzia “prima casa” di cui all’articolo 1, comma 48, lett. C) della legge 27 dicembre 2013, n. 147”, dov’è anche indicato che la gestione del Fondo è attribuita alla Consap (Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici). Alla dotazione finanziaria potranno comunque partecipare anche Regioni ed enti locali, su base volontaria.

I requisiti dell’immobile
Non tutti gli immobili, ovviamente, potranno godere del finanziamento; nello specifico, saranno ammessi solo quelli adibiti ad abitazione principale, che non rientrino nelle categorie catastali A1, A8 e A9. Inoltre, chi contrae il mutuo non deve essere proprietario di altri immobili. Le operazioni di erogazione dei mutui garantiti potranno essere effettuate da banche e intermediari in base a un protocollo stipulato tra il Tesoro e l’Associazione Bancaria italiana (Abi).

Come si aderisce al Fondo?
Per poter attivare la garanzia, si dovrà fornire alla Consap una serie di documenti tra cui quelli attestanti l’avvenuta erogazione del mutuo al mutuatario. Entro 30 giorni dalla data di ricevimento della richiesta, la Consap – secondo l’ordine cronologico di ricevimento delle richieste – provvederà a corrispondere l’importo dovuto a banche e intermediari.

La garanzia verrà ovviamente meno se risulterà essere stata concessa sulla base di dati, notizie o dichiarazioni mendaci, inesatte o reticenti.

E’ la garanzia dell’effettiva volontà di partecipare all’asta. La cauzione è a corredo della propria offerta del prezzo e va consegnata  sotto forma di assegno circolare, nella misura del 10% del prezzo offerto nell’asta senza incanto, mentre del 10% della base d’asta in quella con incanto.

In caso di non aggiudicazione, la cauzione versata viene restituita integralmente all’offerente, dopo la chiusura delle formalità.

Nel caso di aggiudicazione, ma di non pagamento del saldo del prezzo battuto, la cauzione viene interamente incamerata dal Tribunale.

Si può saldare il prezzo anche tramite mutuo, richiedendo per tempo l’ausilio di un operatore del credito, preferibilmente specializzato.

L’AGGIUDICAZIONE IN ASTA SENZA INCANTO

Nelle aste senza incanto, l’aggiudicazione è definitiva se il “vincitore” provvede, nei termini indicati nell’avviso d’asta, a saldare il prezzo e fornire i documenti previsti. Le offerte sono generalmente irrevocabili, il che significa la perdita della cauzione versata nel caso non si voglia più l’immobile.

L’AGGIUDICAZIONE IN ASTA CON INCANTO

Nelle aste con incanto, come abbia visto nel precedente articolo, il “vincitore” ha un assegnazione provvisoria: entro 10 giorni dalla data di aggiudicazione provvisoria è possibile per chiunque depositare un’offerta aumentata di 1/5 (con cauzione doppia rispetto a quella prevista) rispetto al prezzo di aggiudicazione provvisoria.

Il “vincitore” definitivo dopo l’asta con incanto diventa aggiudicatario, decorsi 10 giorni ed effettuato il pagamento del saldo del prezzo.

AGGIUDICATARIO INADEMPIENTE

Come abbiamo visto, l’aggiudicatario definitivo inadempiente, cioè colui che ha vinto l’asta ma che non ha provveduto a versare il saldo del prezzo nel termine stabilito, è dichiarato decaduto e perde tutta la cauzione versata. Si procederà quindi ad indire una nuova asta.

CONSEGNA DELL’IMMOBILE

Il Giudice aggiudica l’immobile al vincitore dell’asta con il Decreto di Trasferimento, che è un titolo esecutivo e consente l’immediata consegna dell’immobile.

Nel caso in cui l’immobile abbia un custode o delegato alla vendita nominati dal Giudice, la consegna dell’immobile è a loro cura e spese.

In caso l’immobile sia occupato (dal proprietario, dall’inquilino o altri) e in caso di non collaborazione al rilascio, si provvederà al rilascio forzoso e alla liberazione dell’immobile.

Nei cadi in cui ’immobile non venga comunque liberato, l’aggiudicatario avvierà la procedura tramite l’ufficiale giudiziario, il quale può inoltre servirsi della forza pubblica.

CONSULENTE IMMOBILIARE

Abbiamo solo sorvolato sul mondo complesso e delicato delle aste, e anche così è emerso quanto sia importante rivolgersi al proprio consulente immobiliare specializzato. Difatti egli è l’unico che può veramente assisterci a 360 gradi, dalla scelta dell’asta agli adempimenti successivi.

E’ d’obbligo avere ben presente il valore di mercato dell’immobile che si intende acquisire, nonché valutare tutti gli aspetti tecnici immobiliari collegati (la presenza di abusi, sanabili o meno, per esempio, e la loro ripercussione del valore dell’immobile e sulla successiva eventuale commercializzazione).

Esistono agenti immobiliari che hanno seguito corsi specialistici sulle aste, sul saldo&stralcio, sugli Npls, ecc. a cui affidarsi in totale sicurezza, per non compiere da soli questo cammino nei tribunali.

Inoltre la scelta del consulente giusto, che ci indicherà i vari scenari possibili su quella determinata asta e sul quel determinato immobile, può farci risparmiare soldi, tempo e preoccupazioni.

Fonte: Oprandi / Cardia

ASTA SENZA INCANTO

Chi è intenzionato all’acquisto presenterà la propria offerta, che è vincolante, in una busta chiusa, unitamente ad una cauzione, che consiste nel 10% del prezzo offerto.

Il giorno previsto per l’apertura delle buste, si possono prospettare diverse situazioni:

1. a) in presenza di un’unica offerta d’acquisto, il Giudice aggiudica l’immobile pignorato all’unico offerente;
2. b) se sono state presentate più offerte e se non c’è un’offerta è superiore al valore dell’immobile aumentato di 1/5, il Giudice indice immediatamente una gara con offerta libera tra coloro che hanno presentato le varie offerte. Qualora uno dei partecipanti offra un importo maggiore degli altri, non seguita da un’offerta in rialzo, il Giudice lo dichiara subito aggiudicatario dell’immobile;
3. c) se non ci sono offerte valide, l’asta è dichiarata deserta per assenza di partecipanti: si chiude questa fase e il Giudice dispone l’asta con incanto.

ASTA CON INCANTO

Viene indetta successivamente all’asta senza incanto, in questo caso l’immobile non può essere aggiudicato immediatamente.

Anche qui  le offerte devono essere presentate in modo formale e vincolante, la differenza  è che l’immobile può essere aggiudicato solo temporaneamente: infatti entro il termine di 10 giorni possono essere presentate, anche da chi non abbia precedentemente partecipato, delle offerte che dovranno essere superiori di almeno 1/5. Quindi il Giudice apre l’asta con incanto tra il “battutario” (che si era aggiudicato solo temporaneamente l’immobile) e coloro che hanno presentato offerte valide entro i  10 giorni.

L’asta con incanto dura 3 minuti. Sarà quindi sempre il Giudice che aggiudicherà l’immobile al miglior offerente.

CHI PUO’ PARTECIPARE AD UN ASTA?

Il codice di procedura civile, all’art. 579, prevede che “ognuno, eccetto il debitore, è ammesso a fare offerte all’incanto” per l’acquisto dell’immobile pignorato. Non potrà partecipare all’asta il proprietario dell’immobile pignorato, ma i suoi parenti si (quindi anche il fratello o la moglie, quest’ultima se non è comproprietaria dello stesso immobile).

Si può anche delegare la propria partecipazione all’asta, tramite procura (che possono essere speciali, generali, ecc.). Difatti i procuratori legali possono fare offerte per persone da nominare, che in caso di aggiudicazione dovranno essere dichiarate entro i tre giorni successivi; in mancanza, l’aggiudicazione diviene definitiva al nome del procuratore. Invece il procuratore speciale agisce dichiaratamente per conto del conferente la procura.

Nel prossimo articolo ci occuperemo delle modalità della cauzione e delle aggiudicazioni.

Fonte: Oprandi / Cardia

In questo articolo ci si concentrerà sul tema di nostro interesse, cioè gli immobili.

Innanzitutto:

Cos’è un’asta giudiziaria immobiliare?

E’ una vendita “forzata” di un immobile, il cui ricavato servirà a soddisfare uno o più creditori.

Difatti quando un creditore non ha altra scelta per farsi dare quanto dovutogli, apre un procedimento esecutivo presso il Tribunale: il pignoramento su uno o più immobili, che saranno oggetto successivamente dell’asta vera e propria.

Il termine asta è per altro improprio, in quanto la terminologia più esatta vorrebbe che si parlasse di PROCEDIMENTO ESECUTIVO. Deriva dall’usanza degli antichi Romani di conficcare un’asta nel terreno nel luogo in cui si potevano visionare i beni oggetto della vendita.

Ma l’uso comune rimane quello di ASTA IMMOBILIARE.

Chi gestisce un’asta immobiliare?

Vari sono i soggetti che sono coinvolti nell’asta, alcuni sono sempre presenti obbligatoriamente per Legge, altri invece solo in particolari situazioni:

1. GIUDICE DELL’ESECUZIONE, che emana il Decreto di trasferimento della proprietà ed estingue il procedimento.
2. DELEGATO ALLA VENDITA, che può essere un notaio, un commercialista o un avvocato.
3. PROPRIETARIO IMMOBILE, che tale rimane fino al Decreto del Giudice, sempreché non riesca ad estinguere il procedimento, opportunamente assistito dal proprio consulente, con il Saldo & Stralcio
4. CUSTODE GIUDIZIALE, che viene nominato dal Giudice e che spesso è lo stesso Delegato alla vendita o il proprietario dell’immobile.
5. CURATORE FALLIMENTARE, che è presente solo in caso di Fallimento ed è quasi sempre un commercialista.
6. COMMISSARIO GIUDIZIALE, che è presente solo in caso del Concordato Preventivo ed è quasi sempre un commercialista.
7. LIQUIDATORE, che aliena i beni del Concordato, dietro sorveglianza del Commissario e del Giudice.
8. COMITATO DEI CREDITORI, presenti nel Concordato e nel Fallimento.

TIPOLOGIE DI ASTE

Esistono due modalità  di svolgimento delle aste, una definita “senza incanto” che precede quella “con incanto”, che esamineremo nel prossimo articolo.

Fonte: Oprandi / Cardia